悅心健康:擬發行股份購買資產并募集配套資金所涉及的建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
meishi
上海悅心健康集團股份有限公司擬發行股份
購買資產并募集配套資金所涉及的
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值
評估說明
中企華評報字(2017)第3663-02號
（共一冊，第一冊）
北京中企華資產評估有限責任公司
二�一七年九月二十八日
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
目錄
第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明...... 1
第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明...... 2
第三部分 資產評估說明...... 3
第一章 評估對象與評估范圍說明 ...... 4
一、 評估對象與評估范圍 ...... 4
二、 企業申報的實物資產情況 ...... 5
三、 企業申報的無形資產情況 ...... 6
四、 引用其他機構報告結論所涉及的相關資產...... 7
第二章 資產核實情況總體說明...... 8
一、 資產核實人員組織、實施時間和過程...... 8
二、 影響資產核實的事項及處理方法...... 9
三、 核實結論...... 9
第三章 資產基礎法評估技術說明 ......10
一、 流動資產評估技術說明 ......10
二、 房屋建筑物評估技術說明 ......15
三、 機器設備評估技術說明 ......22
四、 在建工程評估技術說明 ......30
五、 土地使用權評估技術說明 ......32
六、 其他無形資產評估技術說明......39
七、 長期待攤費用評估技術說明......42
八、 遞延所得稅資產評估技術說明......43
九、 其他非流動資產......43
十、 流動負債評估技術說明 ......43
十一、 非流動負債評估技術說明 ......47
第四章 收益法評估技術說明......50
四、 收益預測的假設條件......84
五、 評估計算及分析過程......85
第五章 評估結論及分析......105
一、 評估結論......105
二、 評估結論與賬面價值比較變動情況及原因......107
三、 控制權與流動性對評估對象價值的影響考慮......109
評估說明附件......110
附件一、企業關于進行資產評估有關事項的說明......110
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第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明
本評估說明僅供相關監管機構和部門使用。除法律法規規定
外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不
得見諸公開媒體。
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第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明
本部分內容由委托方及被評估單位編寫、單位負責人簽字、加
蓋單位公章并簽署日期，內容見附件一：企業關于進行資產評估有
關事項的說明。
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第三部分 資產評估說明
本部分內容由簽字資產評估師編寫。
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第一章 評估對象與評估范圍說明
一、評估對象與評估范圍
(一)委托評估對象與評估范圍
評估對象是建昌縣中醫院有限責任公司(以下簡稱“建昌有限”)
的股東全部權益。
評估范圍是建昌縣中醫院有限責任公司于評估基準日經審計后
的全部資產及負債。
(二)委托評估的資產類型與賬面金額
評估范圍是被評估單位經審計后的全部資產及負債。評估基準
日，評估范圍內的資產包括流動資產、固定資產、在建工程、無形
資產、其他非流動資產等，總資產賬面價值為7,070.43萬元；負債包
括流動負債和非流動負債，總負債賬面價值為4,016.38萬元；凈資產
賬面價值為3,054.06萬元。
評估基準日，評估范圍內的資產、負債賬面價值已經信永中和
會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并發表了無保留審計意見。
(三)委托評估的資產權屬狀況
1、評估范圍內的不動產權證書的權屬狀況如下表所示：
序 建筑物名稱 不動產權證號 權利人 共用宗地 他項權利
號 面積
1 門診樓 遼(2017)建昌縣不動產權第 未設他項權利
0000744號
2 門診辦公樓遼(2017)建昌縣不動產權第 建昌縣中醫 未設他項權利
0000757、0000754、0000751號 院有限責任 4932.8m2
3 病房樓 遼(2017)建昌縣不動產權第 公司 未設他項權利
0000755號
4 病房二樓 遼(2017)建昌縣不動產權第 未設他項權利
0000756號
5 警衛室 遼(2017)建昌縣不動產權第建昌縣中醫 4932.8m2 未設他項權利
0001182號 院
6 鍋爐房 遼(2017)建昌縣不動產權第建昌縣中醫 4932.8m2 未設他項權利
0001183號 院
7 南樓 遼(2017)建昌縣不動產權第建昌縣中醫 4932.8m2 未設他項權利
0000750、0000752號 院有限責任
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序 建筑物名稱 不動產權證號 權利人 共用宗地 他項權利
號 面積
8 康復科、骨遼(2017)建昌縣不動產權第 公司 未設他項權利
傷科住院樓 0000753號
二、企業申報的實物資產情況
企業申報的納入評估范圍的實物資產包括：存貨、房屋建筑物、機器設備、車輛、電子設備、在建工程。實物資產的類型及特點如下：
(一)存貨
企業申報的存貨主要為原材料(CT片、CR片、繃帶、棉簽、病歷
卡、手術包等)、庫存商品(丹參川芎嗪針、多西他賽、注射用骨肽針、注射用亞胺培南西司他丁鈉針、水柏枝、麻黃等)，主要存放于醫院
藥房、藥庫和庫房中。
(二)房屋建(構)建筑物
房屋建(構)筑物位于建昌縣紅旗街三段 16 號，均為自建。其中
門診樓、門診辦公樓、病房樓、警衛室和鍋爐房建筑于 1984 年至
1986年，南樓、住院部建成于2010年。所有房屋建筑物維護保養較
好，處于正常使用狀態。
(三)機器設備類
1.機械設備共529項，為醫療設備，主要醫療設備CT、CR、核磁
共振及多普勒超聲診斷設備、床墊式睡眠檢測儀RS611，醫療器械及
專用設備等。機器設備從2004年陸續購進，大部分設備均正常使用。
2.車輛共有4 輛，其中2 輛北汽福田BJ5026A15WA-5 救護車、2
輛金杯牌SY5031XJHL-X2SBG救護車。均為非營運，除一輛福田救護
車待報廢外，其他車況良好。
3.電子設備共有326項，主要為電腦、打印機、空調、監控設備、
服務器、顯示屏等設備使用情況良好。
(四)在建工程
納入評估范圍的在建工程為南樓和住院樓的消防安裝工程項目
和藥浴樓的消防裝修工程，南樓和住院樓的消防安裝工程工程的安裝
時間為2017年3月10日，預計完工日期為2017年4月30日，目前
工程的主體工程完成約 50%；藥浴樓的消防裝修工程的安裝時間為
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2017年3月1日，預計完工日期為2017年5月31日，目前工程的主
體工程完成約30%。
三、企業申報的無形資產情況
企業申報的納入評估范圍的無形資產包括：土地使用權、其他
無形資產、賬外無形資產。無形資產的類型及特點如下：
1.土地使用權
納入本次評估范圍的無形資產土地使用權于本次評估基準日具
體情況如下：
金額單位：人民幣元
序號 宗地名稱 用途 土地位置 面積(m2) 原始入賬價
值
1 建昌縣中醫院 醫衛慈善用地 建昌縣紅旗街三段 4932.80 6,353,300.00
用地 /其他 16號
2.其他無形資產
企業申報的納入評估范圍的其他無形資產包括：醫院管理系統
軟件、擺藥機接口軟件、細菌室電腦軟件、醫院信息管理系統、醫療
收款軟件、醫保軟件、信息網絡軟件及安裝費、3D 解剖軟件(U 盾)1
套、軟件網站開發、財務軟件等。上述其他無形資產均為被評估單位
外購獲得。因為醫院業務發展需要，部分無形資產不再使用。具體概
況如下：
序號 無形資產名稱 購置日期 原始入賬價值 賬面凈值 是否再用
1 醫院管理系統軟件 2012-06 244,000.00 0.00 否
2 擺藥機接口軟件 2014-07 20,000.00 0.00 是
3 細菌室電腦軟件 2014-08 2,000.00 0.00 是
4 醫院信息管理系統 2015-12 249,000.00 182,600.00 是
5 醫療收款軟件 2005-05 9,000.00 0.00 否
6 醫保軟件 2005-07 14,000.00 0.00 否
7 信息網絡軟件 2009-01 2,560.00 0.00 否
8 信息軟件安裝費 2009-06 15,000.00 0.00 否
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序號 無形資產名稱 購置日期 原始入賬價值 賬面凈值 是否再用
9 3D解剖軟件(U盾)1套 2014-03 6,980.00 2,675.67 否
10 軟件網站開發 2008-09 4,000.00 0.00 否
11 財務軟件 2012-06 7,000.00 233.33 是
合計 573,540.00 185,509.00
3.企業申報的其他賬外資產情況
序號 域名所有者 域名 注冊日期 到期日期
建昌縣中醫院 2012年4月20日 2025年4月20日
1 有限責任公司 jctcm.cn
四、引用其他機構報告結論所涉及的相關資產
本評估報告不存在引用其他機構報告的情況。
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第二章 資產核實情況總體說明
一、資產核實人員組織、實施時間和過程
根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況等特點，評估
項目團隊分為財務類、房地產類、設備類、收益法類4個評估小組，
并制定了詳細的現場清查核實計劃。2017年3月31日至2017年4月
14日，評估人員對評估范圍內的資產和負債進行了必要的清查核實。
1.指導被評估單位填表和準備應向評估機構提供的資料
評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清
查的基礎上，按照評估機構提供的資產評估申報明細表及其填寫要
求、資料清單等，對納入評估范圍的資產進行細致準確的填報，同
時收集準備資產的產權證明文件等。
2.初步審查和完善被評估單位提交的資產評估申報明細表
評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估范圍的具體資產的
詳細狀況，然后仔細審查各類資產評估申報明細表，檢查有無填項
不全、錯填、資產項目不明確等情況，并根據經驗及掌握的有關資
料，檢查資產評估申報明細表有無漏項等，同時反饋給被評估單位
對資產評估申報明細表進行完善。
3.現場實地勘查
根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在
被評估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對
各項資產進行了現場勘查，并針對不同的資產性質及特點，采取了
不同的勘查方法。
4.補充、修改和完善資產評估申報明細表
評估人員根據現場實地勘查結果，并和被評估單位相關人員充
分溝通，進一步完善資產評估申報明細表，以做到：賬、表、實相
符。
5.查驗產權證明文件資料
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評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物、機器設備、車輛、電
子設備、在建工程、土地使用權等資產的產權證明文件資料進行查
驗，以做到評估范圍內資產的產權清晰。
二、影響資產核實的事項及處理方法
資產清查過程中，評估人員發現以下影響資產核實的事項：
1.存貨，被評估單位的庫存管理系統評估基準日時點存貨金額和
評估基準日賬面金額不一致。主要原因為庫存管理系統和手工入賬存
在差異，審計由于重要性原則不進行調整。故本次評估以評估基準日
實際盤點數量作為評估基礎。
2.委評房產和土地的不動產權證取得于2017年4月13日和2017
年6月19日，位于評估基準日之后，本次評估以新取得的不動產權
證為準。
3.建昌醫院以2016年6月30日為改制基準日，改制為建昌縣中
醫院有限責任公司。公司改制后的部分相關房地產權證、車輛行駛證
未辦理更名手續，本次評估未考慮上述事項對于估值的影響。
三、核實結論
經過清查核實，除上述事項外，資產核實結果與被評估單位的賬
面記錄相一致，納入評估范圍內的資產產權清晰，權屬證明文件齊全。
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第三章 資產基礎法評估技術說明
一、流動資產評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的流動資產包括：貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨。上述流動資產評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值
貨幣資金 26,827,821.36
應收賬款 7,081,708.95
預付賬款 155,844.45
其他應收款 1,646,115.44
存貨 4,356,216.34
流動資產合計 40,067,706.54
(二)核實過程
評估過程主要劃分以下三個階段：
第一階段：準備階段
對企業評估范圍內的流動資產構成情況進行初步了解，向企業提
交評估資料清單和資產評估申報明細表示范格式，按照資產評估準則
的要求，指導企業填寫流動資產評估申報明細表。
第二階段：現場調查核實階段
核對賬目：根據企業申報的流動資產評估明細表及各項資料，首
先與企業的資產負債表核對，相應科目使之相符。凡有重復申報、遺
漏未報、錯報的項目由企業進行修改或重新申報，做到申報數據真實
可靠。
現場查點：評估人員、企業實物管理、財務等部門的有關人員，對評估基準日的現金、存貨進行了現場盤點。
第三階段：評定估算階段
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1.將核實后的流動資產評估明細表錄入計算機，建立相應數據
庫。
2.遵照評估準則的規定，采用成本法，確定其在評估基準日的評
估值，編制相應的評估匯總表。
3.提交流動資產的評估說明。
(三)評估方法
1.貨幣資金
(1)庫存現金
評估基準日庫存現金賬面價值20,438.22元，全部為人民幣現金，
存放在財務部門。
評估人員采用倒推方法驗證評估基準日的庫存現金余額，并同現
金日記賬、總賬現金賬戶余額核對，以核實無誤后的賬面價值作為評
估值。評估倒推法計算公式為：盤點日庫存現金數+評估基準日至盤
點日前現金支出數-評估基準日至盤點日前現金收入數=評估基準日
現金金額。
評估人員和被評估單位財務人員共同對現金進行了盤點，并根據
盤點結果進行了評估倒推，評估倒推結果和評估基準日現金賬面價值
一致。
現金評估值為20,438.22元。
(2)銀行存款
評估基準日銀行存款賬面價值26,807,383.14元，核算內容為在中
國工商銀行建昌支行、中國農業銀行建昌縣支行營業部、廣發銀行葫
蘆島市分行、葫蘆島銀行建昌支行、建昌恒昌村鎮銀行乾大支行的人
民幣存款。
評估人員取得了銀行存款的詢證函、對賬單和銀行存款余額調
節表，對其逐行逐戶核對，并對雙方未達賬項的調整進行核實。經
了解未達賬項的形成原因等，沒有發現對凈資產有重大影響的事
宜，且經核對被評估單位申報的各戶存款的開戶行名稱、賬號等內
容均屬實。銀行存款以核實無誤后的賬面價值作為評估值。
銀行存款評估值為26,807,383.14元。
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貨幣資金合計評估值為26,827,821.36元，無評估增減值。
2.應收賬款
評估基準日應收賬款賬面余額 8,915,228.60 元，核算內容為被評
估單位應收的醫療款。評估基準日應收賬款計提壞賬準備1,833,519.65
元，應收賬款賬面凈額7,081,708.95元。
評估人員向企業財務了解欠款形成原因、應收款的賬齡、查閱了
相關總賬、明細賬等財務資料，通過審核債務人名稱、金額、發生日
期及相關憑證，確定以上債權成立，采用賬齡分析相結合的方法確定
評估值。
評估師關于應收賬款預計風險損失的判斷與注冊會計師計提及
企業判斷其他應收款的可收回性一致，故確定評估風險損失為
1,833,519.65元。壞賬準備按評估有關規定評估為零。
經評估，應收賬款評估值為7,081,708.95元，無評估增減值。
3.預付賬款
評估基準日預付賬款賬面價值155,844.45元，核算內容為被評估
單位按照合同規定預付的裝修款、預存電費、購買設備的預付款和購
買藥材的預付款等。
評估人員向被評估單位相關人員調查了解了預付賬款形成的原
因，并對預付賬款的合同進行了抽查。以核實后的賬面價值作為評估
值。
預付賬款評估值為155,844.45元，無評估增減值。
3.其他應收款
評估基準日其他應收款賬面余額 1,679,656.62 元，核算內容為員
工暫借款、周轉金、租房押金、融資租賃保證金等。評估基準日其他
應收款計提壞賬準備 33,541.18元，其他應收款賬面凈額 1,646,115.44
元。
評估人員向企業財務及銷售人員了解欠款形成原因、其他應收款
的賬齡、查閱了相關總賬、明細賬等財務資料，通過審核債務人名稱、金額、發生日期及相關憑證，確定以上債權成立，采用賬齡分析相結
合的方法確定評估值。
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評估師關于其他應收款預計風險損失的判斷與注冊會計師計提
及企業判斷其他應收款的可收回性一致，故確定評估風險損失為
33,541.18元。壞賬準備按評估有關規定評估為零。
其他應收款評估值為1,646,115.44元，無增減值變動。
4.存貨
評估基準日存貨賬面余額 4,356,216.34 元，核算內容為原材料、
產成品。評估基準日存貨計提跌價準備 0.00元，存貨賬面價值
4,356,216.34元。
(1)原材料
評估基準日原材料賬面余額380,341.51元，核算內容為庫存的各
種材料，包括低值易耗品及其他材料。主要原材料有CT片、CR片、
鋼釘、急診病歷、醫用垃圾袋等。評估基準日原材料計提跌價準備
0.00元，原材料賬面價值380,341.51元。
評估人員了解了原材料的采購模式、供需關系、市場價格信息等，核查了有關購入合同、發票、明細清單及其他相關資料，確認其存在
的真實性及賬面價值的準確性。被評估單位原材料采用實際成本核
算，原材料的周轉較快，評估人員對于存貨進行詢價，對于價格波動
不大的原材料，以核實無誤的賬面值作為評估值；對于價值波動較大
的原材料，以基準日價格作為評估值。
經上述評估，原材料評估值為405,580.29元，增值25,238.78元，
增值率6.64%，增值的主要原因是部分原材料價值波動較大。
(2)庫存商品
評估基準日庫存商品賬面余額 3,975,874.83 元，核算內容為丹參
川芎嗪針、多西他賽、注射用骨肽針、注射用亞胺培南西司他丁鈉針、水柏枝、麻黃等等。評估基準日庫存商品計提跌價準備0.00元，產成
品賬面價值3,975,874.83元。
企業的庫存商品存放在藥局、藥庫和物資庫中，評估人員依據企
業提供的存貨申報明細表，對其全部數量進行了盤點。
經了解，企業的庫存商品均為近期購進，市場價格變動較小，銷
售態勢正常，故按評估基準日各類藥品的采購成本確認其單價，再乘
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以核實后的商品結存量作為該項藥品的評估值。
典型案例：庫存商品 案例一
存貨名稱：注射用骨肽針(庫存商品評估明細表序號1335)
基準日賬面數量：2,850.00只
賬面單價：51.87元/只
賬面價值：147,821.74元
核實后的商品結存量：2,850.00只。
經查閱企業賬簿、采購發票、進賬單等，確定基準日企業賬面
的藥品成本為藥品售價扣除了進銷存差價后的金額，即相當于藥品
的采購成本。
故該項庫存商品的評估值為147,821.74元。
經上述評估，產成品評估值為3,921,455.69元，減值54,419.14元，
減值率1.37%，減值的主要原因是由于基準日時點，企業庫存管理系
統存貨金額與審計前賬面金賬存在差異，審計師由于重要性原則不進
行調整，而本次評估以評估基準日實際盤點數量及金額作為評估基
礎。
(四)評估結果
流動資產評估結果及增減值情況如下表：
流動資產評估結果匯總表
金額單位:人民幣元
科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
貨幣資金 26,827,821.36 26,827,821.36 0.00 0.00
應收賬款 7,081,708.95 7,081,708.95 0.00 0.00
預付賬款 155,844.45 155,844.45 0.00 0.00
其他應收款 1,646,115.44 1,646,115.44 0.00 0.00
存貨 4,356,216.34 4,327,035.98 -29,180.36 -0.67
流動資產合計 40,067,706.54 40,038,526.18 -29,180.36 -0.07
流動資產評估值40,038,526.18元，評估減值29,180.36元，減值率
0.07%。
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二、房屋建筑物評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的房屋建筑物類資產為房屋建筑物。房屋建筑物類
資產于評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面原值 賬面凈值
房屋建筑物 15,834,098.90 11,472,764.65
(二)房屋建筑物類資產概況
1、房屋建(構)筑物用途、結構和利用狀況
納入評估范圍的房屋建(構)筑物類資產分布于建昌縣紅旗街三段
16號建昌縣中醫院內。房屋建筑物類資產基本概況如下：
序號 建筑物名稱 建筑日期 結構 概況
建筑面積1193.82平方米，三層磚混結構房屋，檐高約10.8
1 門診樓 1985年 混合 米。墻面：涂料；地面：水磨石；頂棚：石膏吊頂；門窗：
木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態。
建筑面積1800平方米，四層磚混結構房屋，檐高約14.4
2 門診辦公樓 1986年 混合 米。墻面：涂料；地面：水磨石；頂棚：石膏吊頂；門窗：
木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態。
建筑面積1646.4平方米，四層磚混結構房屋，檐高約14.4
3 病房樓 1984年 混合 米。墻面：涂料；地面：1層為地磚，2層為木板；頂棚：
石膏吊頂；門窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態。
建筑面積982平方米，二層磚混結構房屋，檐高約7.2米。
4 病房二樓 1984年 混合 墻面：涂料；地面：木地板；頂棚：石膏吊頂；門窗：塑
鋼窗、木門；目前處于正常使用狀態。
5 警衛室 1985年 混合 建筑面積12.6平方米，一層磚混結構房屋，檐高約3米。
墻面：外墻涂料，毛坯狀態，處于正常使用狀態
6 鍋爐房 1985年 混合 建筑面積117.22平方米，一層磚混結構房屋，檐高約3.6
米。毛坯狀態，處于正常使用狀態。
建筑面積1231.2平方米，四層磚混結構房屋，檐高約14.4
7 南樓 2010年6月 混合 米。墻面：涂料；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門窗：
木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態。
康復科骨傷 建筑面積712.32平方米，二層磚混結構房屋，檐高約7.2
8 科住院樓 2010年6月 混合 米。墻面：涂料；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門窗：
木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態。
2．相關會計政策
(1)賬面原值構成
房屋建筑物類資產的賬面原值主要由建筑安裝工程費用、分攤的
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
建設工程前期及其他費用、分攤的資金成本或購置成本等構成。
(2)折舊方法
被評估單位采用年限平均法計提折舊。按房屋建筑物資產類別、預計使用壽命和預計殘值，確定各類房屋建筑物資產的年折舊率如
下：
固定資產類別 使用年限 殘值率 年折舊率
建筑物 30 5% 3.2%
(三)核實過程
1、核實內容
根據企業提供的房屋建筑物評估申報明細表，核對建筑面積、建
筑結構、竣工日期等。
2、核實方法
(1)市場調查
根據評估需要，評估人員通過網站及其他資料了解建昌縣房地產
市場發展情況，并且到有關建設管理部門和委托單位的財務部門進行
調查咨詢，了解房屋的歷年使用和維修情況，建筑物周邊區域情況、產業配套、市政及公用設施配套等。
(2)現場勘查
對建筑物的現場勘查評估，按照要求，遵循客觀、公正、合理的
評估原則，根據委托單位提供的建筑物申報評估明細表所列項目，結
合查閱主要建筑物產權資料，對每項資產的面積、結構類型、設施設
備、內外裝修狀況，使用情況等，逐一進行詳細的現場查勘核實，對
于建筑的結構特征和各部位完損狀況做現場勘察記錄，并對明細表內
與實物不相符的部分進行修改更正。
評估人員對委托評估的房屋建筑物作了詳細的查勘，除核實建筑
物數量及內容是否與申報情況一致外，主要查看和收集：
A.結構：為了判斷建筑物基礎的安全性，初步確定基礎的可靠性
和合理性，為評估提供依據。根據結構類型對承重墻、梁、板、柱進
行仔細觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件
有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風化以及風化的嚴重程度。
北京中企華資產評估有限責任公司 16
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B.裝修：一般可分為內裝修和外裝修、精裝修和一般裝修以及毛
坯，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內容是裝修的內容、材
質、裝修工程質量，以及有無脫落、開裂、損壞，及裝飾的新舊程度。
C.設備：樓宇各項設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐
蝕，能否滿足使用要求。
3、核實結果
建昌縣中醫院有限責任公司納入本次評估范圍的資產狀況良好，評估人員未發現產權糾紛和司法訴訟等情況。
(四)評估方法
根據各類房屋建筑物的特點、評估價值類型、資料收集情況等相
關條件，主要采用成本法評估。
成本法計算公式如下：
評估值=重置全價×綜合成新率
1、重置全價的確定
房屋建筑物的重置全價一般包括：建筑安裝裝修綜合造價、建設
工程前期及其他費用和資金成本。房屋建筑物重置全價計算公式如
下：
重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本
①建安綜合造價
對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，采用預決算調整法確定
其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，根據
當地執行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和安裝
工程費用等，得到建安綜合造價。
對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建
安綜合造價。
②前期及其他費用
建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根
據行業、國家或地方政府規定的收費標準計取。前期及其他費用名稱、計費基礎、計費標準、計費依據如下表：
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序號 項目名稱 取費基 費率 依據
數
(一)按照工程造價取費項目
1 建設單位管理費 工程費用 1.50% 財建〔2016〕504號
2 項目建議書費及可行性研究費 工程費用 0.90% 計委計價格(1999)1283號
3 勘察費設計費 工程費用 4.50% 計委建設部計價(2002)10號
4 工程監理費 工程費用 2.40% 發改價格(2007)670號
5 環境影響評價費 工程費用 0.34% 計委環?？偩钟媰r格(2002)125號
6 招投標代理費 工程費用 0.35% 計價格(2002)1980號
7 工程保險費 工程費用 0.45% 參照現行保險政策
小計： 10.44%
(二)按照面積取費項目
1 建筑 0.15元/m2 遼價函[2012]85號
防雷設計審核監督費 面積
2 建筑 10.00元/m2 遼財非【2008】817號
新型墻體材料專項基金 面積
小計 10.15元/m2
③資金成本
資金成本按照被評估單位的合理建設工期，參照評估基準日中國
人民銀行發布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以建安綜合造
價、前期及其他費用等總和為基數按照資金均勻投入計取。被評估單
位的合理建設工期為1.0年。資金成本計算公式如下：
資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用)×合理建設工期×貸款
基準利率×1/2
2、成新率的確定
①對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，依據其經濟壽命年限、已使用年限，通過對其進行現場勘查，對結構、裝飾、附屬設備等各
部分的實際使用狀況作出判斷，然后按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘察成新率×60%
其中：
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
現場勘察成新率，由評估人員現場勘察建筑物的實際狀況，采用
直接打分法，量化建筑物各部位的完好率，按權重確定其現場勘察成
新率。
②對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物，主要依據其經濟壽命
年限確定成新率，然后結合現場勘查情況進行調整。計算公式如下：
北京中企華資產評估有限責任公司 18
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
年限法成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%
綜合成新率=年限法成新率×調整系數
3、評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
(五)典型案例
案例一：南樓(房屋建筑物評估明細表序號8)
① 建筑物概況
建筑物名稱：南樓
建筑物結構：混合結構
坐落地址：建昌縣紅旗街三段16號
竣工年限：2010年6月
層數：4層
檐高：14.4米
建筑面積：1,231.20平方米
建筑物功能：門診樓
②重置全價的確定
A、建安工程造價
建筑安裝工程造價包括建筑土建工程造價、安裝工程(給排水、
電氣照明、消防等)。
建筑安裝工程造價計算表
序號 匯總內容 基數說明 費率 金額(元)
1 分部分項工程 分部分項合計 2,065,387.81
1.1 人工費 分部分項人工費 516,981.02
1.2 機械費 分部分項機械費 57,050.49
1.3 材料費 分部分項材料費+分部分項主材費+ 1,242,445.50
分部分項設備費
1.4 企業管理費和利潤 分部分項管理費和利潤 248,910.80
2 措施項目 111,362.11
2.1 安全文明施工措施費 人工費+機械費 10.40% 59,699.28
2.2 施工干擾費 人工費+機械費 2.00% 11,480.63
2.3 雨冬季施工費 人工費+機械費 7.00% 40,182.21
3 其他項目 其他項目合計 0.00
北京中企華資產評估有限責任公司 19
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序號 匯總內容 基數說明 費率 金額(元)
4 規費 4.1+4.2 259,578.77
4.1 社會保險費+住房公積 人工費 46.00% 237,811.27
金
4.2 工傷保險費 稅費前總造價(1+2+3) 1.00% 21,767.50
分部分項工程+措施項目+其他項目
5 稅金 +規費-(甲供材料費+甲供主材費+甲 11.00% 267,996.16
供設備費)/1.01-稅后獨立費
總造價 1+2+3+4+5 2,704,324.85
則委估對象建筑物建安造價為2,704,324.85元。
B、前期費用及其他費用
此項費用主要包括工程的建設單位管理費、工程設計費、可行
性研究費、招投標管理費、工程監理費等。費率及收費依據見下
表：
序號 項目名稱 取費基數 費率 依據
(一)按照工程造價取費項目
1 建設單位管理費 工程費用 1.50% 財建〔2016〕504號
2 項目建議書費及可行性研究費 工程費用 0.90% 計委計價格(1999)1283號
3 勘察費設計費 工程費用 4.50% 計委建設部計價(2002)10號
4 工程監理費 工程費用 2.40% 發改價格(2007)670號
5 環境影響評價費 工程費用 0.34% 計委環?？偩钟媰r格(2002)125號
6 招投標代理費 工程費用 0.35% 計價格(2002)1980號
7 工程保險費 工程費用 0.45% 參照現行保險政策
小計： 10.44%
(二)按照面積取費項目
1 建筑 0.15元/m2
防雷設計審核監督費 面積 遼價函[2012]85號
2 建筑 10.00元/m2
新型墻體材料專項基金 面積 遼財非【2008】817號
小計 10.15元/m2
被評估單位不是增值稅一般納稅人，故前期費用中的進行增值稅
無法抵扣。則：
前期費用及其它=2,704,324.85×10.44%+10.15×1,231.2
=294,828.19(元)
C、資金成本
該建筑物所屬工程項目建筑工期一般為1年，建筑工期按1年計
算，建筑工期內假設資金均勻投入，貸款利率按六個月至一年期的
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
貸款利率4.35%計算，則：
資金成本=(2,704,324.85+294,828.19)×4.35%×1.0×1/2
=65,231.58(元)
D、重置全價
重置全價=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本
=2,704,324.85+294,828.19+65,231.58
=3,064,400.00(元)(百位取整)
E、綜合成新率的確定
(1)年限法成新率的確定
委估房屋建筑物建造于2010年6月，混合結構。該類結構房屋
建筑物理論使用壽命為 50 年，已使用年限 6.75 年，尚可使用年限
43.25年。
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=43.25/50×100%=87%
(2)現場勘察成新率的確定
序號 分 項 標準分 評定分 評定依據
1 基礎 25 23 有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉
降
2 承重構件 25 22 有足夠承載能力
3結 非承重結構 15 13
構 節點堅固嚴實
4 屋面 20 17 不滲漏保溫隔熱層完好
5 地面 15 14 平整堅固完好
A 小計 100 88 (1+2+3+4+5)*權重=93*0.8
1 門窗 25 21 完整無損，開關靈活
2 內墻 25 21 完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫(風裂除
裝 外)，勾縫砂漿密實；
3修 外墻 25 21 完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫
4 頂棚 25 21 完整牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，
油漆完好
B 小計 100 84 (1+2+3+4)×權重=93*0.1
1 給排水、消 40 34 管道暢通良好，各種器具完好
設防
2備 強弱電 40 34 線路裝置齊全完好，絕緣良好
3 空調、通風 20 16 現狀良好
C 小計 100 84 (1+2+3)×權重=94*0.1
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
序號 分 項 標準分 評定分 評定依據
A+B+C=86(取整)
(3)綜合成新率的確定
綜合成新率=現場勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
=86%×60%+87%×40%
=86%(取整)
F、評估價值的確定
評估價值=重置全價×綜合成新率
=3,064,400.00×86%
=2,635,400.00(元)(百位取整)
(六)評估結果
房屋建筑物評估結果及增減值情況如下表：
房屋建筑物評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
賬面價值 評估價值 增減額 增值率
科目名稱 (%)
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原凈
值值
房屋建筑物 15,834,098.90 11,472,764.65 20,721,200.00 11,251,900.00 4,887,101.10 -220,864.65 31 -2
房屋建筑物原值評估增值 4,887,101.10 元，增值率 31%；凈值評
估減值220,864.65元，增值率-2%。評估原值增值及凈值減少的原因主
要原因是：
(1)賬面原值是以評估報告的報告值入賬，當時入賬價值較低，故
評估原值增值；
(2)會計上計提折舊時以評估報告入賬的時間開始以 30年開始計
提折舊而不是以竣工日期入賬，計提的折舊額較低，故評估凈值減少。
三、機器設備評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的設備類資產為醫療設備、車輛及電子設備。資
北京中企華資產評估有限責任公司 22
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
產評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面原值 賬面凈值
醫療設備 23,437,393.31 9,129,305.23
運輸設備 534,531.36 26,726.57
電子設備 1,238,838.60 581,372.35
合計 25,210,763.27 9,737,404.15
委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范
圍一致。
評估范圍內的資產權屬清晰，權屬證明完善。
(二)機器設備概況
本次納入評估范圍的固定資產為醫療設備、車輛及電子設備。
納入評估范圍的設備類資產主要購置于 2004 年至今，主要醫療
設備 CT、CR、核磁共振及多普勒超聲診斷設備，醫療器械及專用設
備；截止評估基準日上述設備類資產均正常使用中。
現場勘察表明，目前醫療設備維護及使用正常，滿足使用要
求。設備在建昌縣建昌鎮紅旗街 16 號，建昌縣中醫院、內科、骨
科、康復中心、影像、檢驗、心電圖部門內。車輛為救護車，共計4
輛，1輛待報廢。辦公設備326項，主要為包括電腦、空調、打印機
等，大部分設備使用正常。
被評估單位采用年限平均法計提折舊。按設備資產類別、預計
使用壽命和預計殘值，確定各類設備資產的年折舊率如下：
固定資產類別 使用年限 殘值率% 年折舊率%
醫療設備 3-10 5 9.50-31.67
車輛 3-5 5 19.00-31.67
電子設備 3-5 5 19.00-31.67
(三)核實過程
評估過程主要劃分為以下三個階段：
第一階段：準備階段
北京中企華資產評估有限責任公司 23
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
評估人員對納入評估范圍的設備類資產構成情況進行初步了
解，向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細表，按照資產
評估準則的要求，指導被評估單位準備評估所需資料和填寫設備類
資產評估申報明細表。
第二階段：現場調查階段
1．核對賬目：根據被評估單位提供的設備類資產評估申報明細
表，首先與被評估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；
然后與被評估單位的設備類資產明細賬、臺賬核對使明細金額及內
容相符；最后對部分設備類資產核對了原始記賬憑證等。
2．資料收集：評估人員按照重要性原則，根據設備類資產的類
型、金額等特征收集了設備購置發票；收集了車輛行駛證復印件。
3．現場查點：評估人員和被評估單位相關人員共同對評估基準
日申報的設備類資產進行了盤點與查看。核對了設備名稱、規格、
型號、數量、購置日期、生產廠家等基本信息；了解了設備的工作
環境、利用情況、維護與保養情況等使用信息。
4．現場訪談：評估人員向被評估單位調查了解了設備類資產的
性能、運行、維護、更新等信息；調查了解了各類典型設備評估基
準日近期的購置價格及相關稅費；調查了解了設備類資產賬面原值
構成、折舊方法、減值準備計提方法等相關會計政策與規定。
第三階段：評定估算階段
根據各類設備的特點，遵照評估準則及相關規定，分別采用適
宜的評估方法，確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評
估明細表和評估匯總表，撰寫設備類資產評估技術說明。
(四)評估方法
根據各類設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條
件，主要采用成本法評估。
成本法計算公式如下：
評估值=重置全價×綜合成新率
1、設備重置全價的確定：
重置全價=購置價+運輸費+設備基礎費+安裝調試費
北京中企華資產評估有限責任公司 24
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
設備購置價：向生產廠商或經銷商詢價及網上查詢等，并參考
設備最新市場成交價格。
對于需要安裝的設備，重置全價一般包括：設備購置價、運雜
費、安裝工程費等；對于不需要安裝的設備，重置全價一般包括：
設備購置價和運雜費。
購置價的取得：對于大型關鍵設備，主要是通過向生產廠家咨
詢評估基準日市場價格，或參考評估基準日近期同類設備的合同價
確定購置價，或經銷商詢價及網上查詢等，并參考設備最新市場成
交價格，以及物價指數調整等確定購置價；對于小型設備主要是通
過查詢評估基準日的市場報價信息確定購置價；對于沒有市場報價
信息的設備，主要是通過參考同類設備的購置價確定。
根據2016年3月24日，財政部、國家稅務總局公布《關于全面
推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件《營業稅改征增值稅試點過
渡政策的規定》，醫療服務、養老等40項目在營改增過渡期免征增
值稅。故本次評估在固定資產重置價值測算時，未考慮增值稅-進項
稅抵扣。
對于運輸設備，按照評估基準日市場價格，加上車輛購置稅和
其它合理費用，確定其重置全價。運輸設備重置全價計算公式如
下：
重置全價=購置價+車輛購置稅+其它費用
車輛購置稅=購置價/(1+17%)×10%
運雜費：運雜費是指設備在運輸過程中的運輸費、裝卸搬運費
及其他有關的各項雜費。運雜費計算公式如下：
運雜費=設備購置價×運雜費率
2、綜合成新率的確定
(1)對于專用設備和通用醫療設備，主要依據設備經濟壽命年
限、已使用年限，通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘察了
解，確定其尚可使用年限，然后按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(2)對于電子設備、空調設備等小型設備，主要依據其經濟壽命
北京中企華資產評估有限責任公司 25
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
年限來確定其綜合成新率。計算公式如下：
年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限
×100%
綜合成新率=年限法成新率×調整系數
(3)對于車輛，主要依據國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛
行駛里程、使用年限兩種方法根據孰低原則確定理論成新率，然后
結合現場勘察情況進行調整。計算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)
×100%
行駛里程成新率=(引導報廢里程－已行駛里程)／引導報廢里程
×100%
綜合成新率=理論成新率×調整系數
3、評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
(五)典型案例
案例一：核磁共振(醫療設備評估明細表序號431號)
設備名稱：核磁共振
規格型號：OPENMARK4000
制造廠家：深圳安科高技術股份有限公司
啟用年月：2014年12月
賬面原值：2,300,000.00元
賬面凈值：1,685,468.75元
1．設備簡介：
OPENMARK 4000永磁型開放式磁共振成像系統，采用C型開放
式磁體設計，垂直開口間距40�L，開放度達到320°腔體空間。梯度
系統與射頻系統配備，接收線圈包括相控陣線圈、運動分析關節線
圈等十余種線圈，實現高場MRI的圖像質量。
2．重置全價的確定
經向經銷商咨詢：該設備交鑰匙工程購置價為2,300,000.00元。
3．綜合成新率的確定
(1)理論成新率
北京中企華資產評估有限責任公司 26
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
該設備于2014年12月投入使用，已使用2.3年，設備目前正常
使用中。據設備管理人員訪談等方式了解設備的實際使用、維護情
況。該機為企業的關鍵設備，使用狀態良好，維修保養及時，根據
調查了解，判斷設備尚可使用5.7年。
理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100%
=5.7/(2.3+5.7)×100%
=71%
(2)現場勘查
通過設備管理了解設備使用情況，該設備運行時狀況完好，可
以滿足設計要求正常使用，不修正。綜合成新率確定為71%
4．評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
=2,300,000.00×71%
=1,633,000.00(元)
案例二：金杯牌救護車 (車輛清查評估明細表序號3)
1．概況
車輛名稱：金杯牌救護車
車輛牌號：遼P7120F
規格型號：SY5031XJHL-X2SBG
制造廠家：沈陽華晨金杯汽車有限公司
啟用年月：2010年10月
賬面原值：152,000.00元
賬面凈值：7,600.00元
行駛里程：140933公里
2．基本參數：
發動機4RB2：2.4L
額定功率：102KW
變速箱：5擋手動
最高車速：150KM/H
額定載客：6人
3．重置全價的確定
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(1)車輛購置費：
經向經銷商詢價(http://b2b.hc360.com/supplyself/229492472.html)，該
款救護車市場銷售價為138,000.00元。
(2)車輛購置稅：稅率為10%；
即，購置稅=138,000.00/(1+17%)×10%
=11,800.00(元)(百位取整)
其它費用取500.00元。
(3)重置全價=購置價+車輛購置稅+其它費用
重置全價=138,000.00+11,800.00+500.00
=150,300.00(元)
4．成新率的確定
(1)年限成新率
商務部、發改委、公安部、環境保護部聯合發布《機動車強制報
廢標準規定》，該汽車無規定強制報廢年限, 經濟使用年限為15年，
該車已使用6.4年，尚可使用8.6年。
年限成新率=8.6/(8.6+6.4)×100%
=57%(取整)
(2)里程成新率
引導報廢里程數為60萬公里，該車已行駛140933公里。
即：里程成新率=(600000-140933)/600000×100%
=77%(取整)
(3)理論成新率
采用年限成新率和里程成新率孰低確定，故理論成新率確定為
57%。
(4) 現場勘察情況
根據現場勘察對實際技術狀況分部位進行了評定，具體情況見
下表：
現場勘察技術狀況表
評定項目 標準要求 勘察情況
發動機離合器 功率符合設計要求，油耗不超過國家標準，運行 各項指標符合標準，無滲
總成 平穩無異響，無漏油、漏水、漏氣現象。 油現象。
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評定項目 標準要求 勘察情況
變速箱 變速桿無明顯抖動，換檔容易，無掉檔現象，殼 各檔變速輕、準、可靠。
體無滲油現象。
前橋 前輪定位準確，轉向靈活可靠，各部聯結牢固。 功能正常。
后橋 工作平穩，無漏油現象，差速器等磨損正常。 功能正常。
車架 無扭曲變形，彈簧無變形，減震器無漏油現象。 車架無變形，無缺損。
車身 車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗、座椅完整。 車身、門窗完整。
輪胎 前、后、備胎完好。 正常磨損。
制動系統 工作正常、可靠，無滲漏現象，安全裝置完好。 制動裝置較安全可靠。
電器儀表 工作正常、靈敏可靠，表面完整無損傷。 電器儀表較靈敏可靠。
根據現場勘察，該車現場勘察成新率與理論成新率基本一致，
故不對理論成新率進行修正，該車的綜合成新率為57%。
5．車輛的評估值
評估值=重置全價×綜合成新率
=150,300.00×57%
=85,671.00(元)
案例三：美的空調(電子設備評估明細表序號198)
1．概況
設備名稱：美的空調
規格型號：KFR-120LW
生產廠家：美的公司
啟用時間：2014年9月
賬面原值：9,500.00元
賬面凈值：4,987.50元
2．主要技術參數：
制冷類型：冷暖
適用面積(平方米)：制冷：54~80(�O)制熱：53~71(�O)
制冷量(W)：12000
制冷功率(W)：3896
制熱量(W)：13500
制熱功率(W)：3960+3500
重置全價的確定
北京中企華資產評估有限責任公司 29
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通過向經銷商咨詢及網上查詢，購置價為8,700.00元。
4．成新率的確定
成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%
經濟壽命年限為8年，至評估基準日已使用2.5年。
成新率=(8-2.5)/8×100%
=69%
5．評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
=8,700.00×69%
=6,003.00(元)
(六)評估結果
設備評估結果及增減值情況如下表：
設備評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
賬面價值 評估價值 增值率%
科目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
醫療設備 23,437,393.31 9,129,305.23 22,015,380.00 10,302,245.70 -6.07 12.85
運輸設備 534,531.36 26,726.57 307,100.00 177,842.00 -42.55 565.41
電子設備 1,238,838.60 581,372.35 685,170.00 468,719.40 -44.69 -19.38
合計 25,210,763.27 9,737,404.15 23,007,650.00 10,948,807.10 -8.74 12.44
設備原值評估增值率-8.74%；凈值評估增值率12.44%。
評估原值減值主要原因是：設備重置價值采用了二手市場價及
市場價變化，造成評估原值減值；
評估凈值增值主要原因是，企業會計折舊年限小于評估所使用
的經濟壽命年限，故造成設備評估凈值增值。
四、在建工程評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的在建工程為土建工程。在建工程評估基準日賬面
價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
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科目名稱 賬面價值
土建工程 569,214.07
減：減值準備 0.00
合計 569,214.07
(二)設備安裝概況
納入評估范圍的土建工程項目為南樓和住院樓的消防安裝工程
和藥浴樓的消防裝修工程，南樓和住院樓的消防安裝工程的安裝時間
為2017年3月10日，預計完工日期為2017年4月30日，目前工程
的主體工程完成約 50%；藥浴樓的消防裝修工程的安裝時間為 2017
年3月1日，預計完工日期為2017年5月31日，目前工程的主體工
程完成約30%。
(三)核實過程
評估過程主要劃分為以下三個階段：
第一階段：準備階段
評估人員對納入評估范圍的在建工程構成情況進行初步了解，設
計了初步評估技術方案和評估人員配備方案；向被評估單位提交評估
資料清單和評估申報明細表，按照資產評估準則的要求，指導被評估
單位準備評估所需資料和填寫在建工程評估申報明細表。
第二階段：現場調查階段
1.核對賬目：根據被評估單位提供的在建工程評估申報明細表，
首先與被評估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；然后與
被評估單位的在建工程明細賬、臺賬核對使明細金額及內容相符；最
后對部分在建工程核對了原始記賬憑證等。
2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據在建工程的類型、
金額等特征相關協議、合同等評估相關資料。
3.現場查點：評估人員和被評估單位相關人員共同對評估基準日
申報的在建工程進行了現場勘查。查看了在建工程的形象進度、工程
質量、工程管理等相關情況。
4.現場訪談：評估人員向被評估單位調查了解了在建工程的質
量、用途等信息；調查了解了當地評估基準日近期的建設工程相關的
北京中企華資產評估有限責任公司 31
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
市場價格信息；調查了解了在建工程賬面原值構成、減值準備計提方
法等相關會計政策與規定。
第三階段：評定估算階段
根據在建工程的特點，遵照評估準則及相關規定，分別采用適宜
的評估方法，確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評估明
細表和評估匯總表，撰寫在建工程評估技術說明。
(四)評估方法
根據在建工程的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條
件，采用成本法進行評估。
(1)已完工項目
對于評估基準日已完工，且已經結清工程款或已經確認應付工程
款項目，按照固定資產的評估方法進行評估。
(2)未完工項目
對于開工時間距評估基準日半年內的在建項目，以核實后的賬面
價值作為評估值。
對于開工時間距評估基準日半年以上的在建項目，如果賬面價值
中不包含資金成本，則按照合理建設工期加計資金成本；如果賬面值
與評估基準日價格水平有較大差異，則按照評估基準日的價格水平進
行工程造價調整。
據評估人員現場了解，消防安裝工程和消防裝修工程于評估基準
日在建中。
本次評估的在建工程以核實后的賬面值人民幣569,214.07元作為
評估值。
(五)評估結果
在建工程-設備安裝評估結果及增減值情況如下表：
在建工程-土建安裝評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
安裝工程 569,214.07 569,214.07 0.00 0.00
五、土地使用權評估技術說明
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(一)評估范圍
納入本次評估范圍的無形資產-土地使用權共有 1 宗，宗地具體
情況如下：
土地坐落 取得日期 用途 性質 開發程度 土地面積(m2)
建昌縣紅旗街 醫衛慈
三段16號 2005年8月11日 善用地/ 出讓 七通一平 4932.80
其他
注：上述土地已于2017年4月、6月分別與房產一起更新了不動產權證書
(二)土地使用權概況
1.土地登記狀況
估價對象地塊位于建昌縣紅旗街三段16號，東近紅旗街，南近
建昌縣第二小學，西臨住宅，北臨巷子。根據委托方提供的《建昌縣
不動產權證》(詳見房產處描述)顯示：權利人為建昌縣中醫院有限責
任公司，坐落于紅旗街三段16號，用途為醫衛慈善用地/其他，使用
權類型為出讓，土地使用終止日期為2055年8月10日，宗地總面積
4,932.80平方米。
2.土地權利狀況
估價對象為國有出讓土地，根據委托方提供的《建昌縣不動產權
證》顯示，估價對象權屬清晰，無爭議。
3.土地利用狀況
根據現場查勘，估價對象宗地已平整，土地開發程度為宗地外
“七通”(道路通、供水通、排水通、供電通、電訊通、燃氣通、暖氣
通)。
(三)土地價格影響因素分析
1.一般因素
葫蘆島市位于遼寧省西部沿海，是東北地區進入關內的重要門
戶。東與錦州為鄰，西與山海關毗連，南臨渤海灣，北與朝陽市接壤。
坐標位于東經119°12′47″～121°02′，北緯39°59′～41°12′
之間，中心地理方位是東經120°38′北緯40°56′。南北垂直最大
跨度約133千米，東西垂直最大跨度約150千米，土地總面積1.04萬
平方千米。轄3區、2縣、1市，總人口280萬人，其中非農業人口
北京中企華資產評估有限責任公司 33
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
89 萬人。氣候屬大陸性季風氣候，冬寒夏暑，雨熱同期。境內有京
哈公路、京沈高速公路、京哈鐵路和秦沈電氣化鐵路 4 條交通大動
脈，海上運輸主要有葫蘆島港和綏中港。海岸線長261千米，近海海
域盛產海產品。西部山區礦產資源十分豐富，其中鉬、鋅、金、石灰
石等儲量較大。境內自然景觀和人文景觀達40余處，著名的有興城
古城、九門口水上長城、碣石遺址等。沿海多浴場，較大者6處，其
中興城、龍灣、止錨灣等處水碧沙白，為旅游避暑良好去處。
葫蘆島市轄連山、龍港、南票3個區，綏中、建昌2個縣,興城市
(縣級)、楊家杖子經濟開發區和覺華島旅游度假區。全市劃分36個街
道，34個鎮，58個鄉。全年生產總值719.3億元，按可比價格計算，
比上年增長9.0%。其中，第一產業增加值95.0億元，增長5.0%；第
二產業增加值334.0億元，增長9.1%；第三產業增加值290.3億元，
增長10.1%。生產總值三次產業構成為13.2∶46.4∶40.4。人均生產總
值27708元，比上年增長12%。全年居民消費價格總指數累計比上年
上升2.2%，其中：食品類、煙酒類、家庭設備用品及維修服務類、醫
療保健及個人用品類、居住類價格指數累計比分別上漲4.5%、2.0%、
0.4%、2.1%和3.2%；衣著類、交通和通訊類、娛樂教育文化用品及服
務類價格指數累計比分別下降1.8%、0.6%和0.5%。全年工業品出廠價
格指數累計比增長1.8%，原材料、燃料、動力購進價格指數累計比下
降3.7%。全年單位從業人員期末人數20.4萬人，下降8.1%。其中：
第一產業從業人員 0.3 萬人，占全部單位從業人員期末人數比重為
1.5%；第二產業從業人員8.9萬人，占全部單位從業人員期末人數比
重為43.5%；第三產業從業人員11.2萬人，占全部單位從業人員期末
人數比重為55.0%；全年在崗職工期末人數達18.2萬人。全市實現實
名制就業 6.4萬人，培訓城鎮勞動力 3.5 萬人，扶持創業帶頭人257
人，帶動就業4235人，農村勞動力轉移就業37萬人，繼續保持零就
業家庭動態管理為零，城鎮登記失業率為3.09%。
2.區域因素
建昌縣位于遼寧省環渤海經濟圈內，地處東經119.12’至120.17’，
北緯40.24’至41.5’之間。東與葫蘆島接壤，南與秦皇島毗鄰，西望承
北京中企華資產評估有限責任公司 34
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德，北靠朝陽。總面積3195平方公里，人口63萬，有漢、蒙、滿、
回等25個民族。建昌縣地理位置優越，交通便利：位于101、102國
道和京哈高速公路之間，國道306線縱貫南北，朝青公路橫穿東西，
魏塔鐵路穿越縣內4鄉1鎮，距葫蘆島港、錦州港、秦皇島港均百余
公里，是關內外聯系的要隘。2010年建興高速公路項目已正式啟動，
建綏高速公路也在籌建之中。全縣公路總養護里程 1680 公里，公路
密度達到52.1%，晴雨通車里程達1574公里，全縣27個鄉鎮1個經
濟開發區276個行政村，形成了以國省干線為主、鄉村道路為輔的四
通八達、縱橫交錯、無縫連接的公路網格局。通訊光纖、有線電視、天然氣管道已接通，擁有多條公交車。
建昌縣有初級中學21所，其中寄宿制學校13所。擁有3所高級
中學和1所職業中專；公共設施有可容納1000余觀眾的建昌劇場、
藏紙質書籍4萬冊電子書籍13萬冊建筑面積2400平方米的圖書館、
設有2700個座位占地4000平方米的體育場館。衛生事業方面擁有遼
西縣級最好的醫院――人民醫院，有6個社區衛生服務中心、7個社
區衛生服務站。
3.個別因素
宗地坐落范圍及四至：該宗地位于位于建昌縣紅旗街三段 16
號，東近紅旗街，南近建昌縣第二小學，西臨住宅，北臨巷子。地塊
形狀近似矩形、形狀規則。
委估宗地面積為 4932.8 平方米，用途為醫衛慈善用地/其他，使
用權來源為出讓。
使用終止日期：2055年8月10日止。
基礎設施完備度：評估對象達到紅線外“七通”、紅線內“場地平整”。
(四)地價定義
根據地價評估的技術規程和項目的具體要求，此次評估的價格是
指評估對象在2017年3月31日，宗地面積為4932.8平方米，土地用
途為醫衛慈善用地/其他、土地剩余使用年限為37.84年、設定土地開
發程度為紅線外“七通”、紅線內“場地平整”條件下的土地使用權價格。
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(五)核實過程
1.核實內容
根據企業提供的無形資產-土地使用權評估申報明細表，核對土
地面積、開發程度、使用期限等。
2.核實方法
(1)市場調查
根據評估需要，評估人員通過網站及其他資料了解土地市場發展
情況，并且到有關建設管理部門和委托單位的財務部門進行調查咨
詢，了解土地使用權的取得和使用情況，地塊周邊區域情況、產業配
套、市政及公用設施配套等。
(2)現場勘查
對土地使用權的現場勘查評估，按照要求，遵循客觀、公正、合
理的評估原則，根據委托單位提供的土地使用權清查評估明細表所列
項目核實產權資料，并對每項資產的面積、四至、開發程度、容積率，使用情況及地上建筑物狀況等，逐一進行詳細的現場查勘核實。
3.核實結果
經過清查核實，截至評估基準日，企業的土地使用權未設立他項
權利。評估人員未發現產權糾紛和司法訴訟等情況。
(六)評估方法
根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》) 以及《資產評估
準則――不動產》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余
法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。估價方法的選擇應按照地
價評估的技術《規程》，根據當地地產市場發育情況并結合待估宗地
的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。
根據本次評估對象的類型、評估目的，結合收集到的資料和對評
估對象實地勘察的情況及周邊市場調查，評估人員對評估對象進行分
析：可采用基準地價系數修正法進行評估。
(七)典型案例
案例一：建昌縣中醫院地塊(無形資產-土地使用權評估明細表序
號1)
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資產概況：該宗地坐落于建昌縣紅旗街三段16號，土地使用權
來源為出讓，土地用途為醫衛慈善用地/其他，使用終止日期為 2055
年8月10日，土地面積為4932.8平方米。
本次評估采用基準地價系數修正法進行評估測算。
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數
表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區域條件和個別條件等
與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正
系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方
法。基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
待估宗地地價=[基準地價×K1×(1+∑K)×K3±K4]×K2
式中：K1──交易期日修正系數
∑K──影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2──土地使用年期修正系數
K3──容積率修正系數
K4──開發程度修正
⑴準地價成果介紹及內涵
根據建昌縣國土資源局2014年1月15日公布的《建昌縣人民政
府關于調整建昌縣城鎮土地級別和基準地價標準的通知》，建昌縣基
準地價的內涵如下表：
內容用途 估價基準日 平均容積率 開發程度 年限 使用權類型
商業 2013年1月1日 1.2 六通一平 40 出讓國有建設用地使用權
住宅 2013年1月1日 1.5 七通一平 70 出讓國有建設用地使用權
工業 2013年1月1日 1.0 五通一平 50 出讓國有建設用地使用權
《通知》附件7土地用途細化修正說明表1和表3-1中說明建昌
縣的醫衛慈善用地的基準地價參考標準為住宅用地。
⑵定估價對象的土地級別及基準地價
待估宗地位于建昌縣紅旗街三段16號，根據《建昌縣人民政府
關于調整建昌縣城鎮土地級別和基準地價標準的通知》土地級別圖，
宗地位于I級別，基準地價為846元/m2。
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⑶確定影響地價區域因素及個別因素修正系數之和(∑K)
根據待估宗地與相應級別內土地的平均條件的區位因素和個別
因素的比較，確定如下表所示:
影響因素 因素說明 因素指標判斷 修正系數
距縣商服中心距離 距離縣中心人民路約300m 近 2%
區域公用設施方便度 周圍有建昌第二小學、工商 一般 0%
區 銀行
域 周圍無水污染，有一定的噪 0%
因 區域環境質量狀況 音廢氣污染 一般
素 區域道路級別 有建昌縣主干道紅旗街 較優 2%
修
正 周圍土地利用狀況 周圍已建成密集的商業和 較優 2%
住宅去
公共交通條件 有少量的公交車 一般 0%
個 宗地自然條件 宗地近似矩形 較優 2%
別 宗地臨路條件 緊鄰主干道紅旗街 較優 2%
因 宗地面積 總面積4932m2，較小 較優 2%
素
修 畸零地 無畸零地 一般 0%
正 基礎設施狀況 七通一平 一般 0%
修正系數之和∑K 12%
⑷確定交易期日修正系數(K1)
通過選取近期3宗掛牌住宅土地，并將掛牌價格按基準地價相關
的修正系數修成基準地價內涵的價格，再將修正后的價格與基準日的
基準地價進行比較并計算算術平均值，從而得出修正系數為1.4554。
⑸確定估價對象容積率修正系數(K3)
待評宗地的容積率為1.5，容積率為1.5及以下用地不需進行修正。
⑹確定估價對象開發程度修正幅度(K4)
根據《建昌縣人民政府關于調整建昌縣城鎮土地級別和基準地價
標準的通知》，基準地價設定的開發程度為“七通一平”(紅線外通道
路、通電力、通上水、通下水、通訊、通暖氣、通煤氣，宗地內場地
平整)，當估價對象設定開發程度與基準地價設定開發程度不一致
時，需要對開發程度差異進行修正。
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待估宗地的設定開發程度為“六通一平” “七通一平”(紅線外通
道路、通電力、通上水、通下水、通訊、通暖氣、通煤氣，宗地內
場地平整)，故無需要對開發程度差異進行修正。
⑺確定土地使用權年期修正系數(K2)
待估宗地的截止至評估基準日的剩余使用年限為 37.84，通過查
閱《建昌縣人民政府關于調整建昌縣城鎮土地級別和基準地價標準的
通知》中“剩余使用年期修正系數表”得知修正系數為0.9317。
⑻基準地價系數修正法評估的宗地地價
經以上分析過程，根據下述公式，計算各估價對象宗地地價：
P=[基準地價×K1×(1+∑K)×K3±K4]×K2
=[846×1.4554× (1+12%)×1.0000+0]×0.9317
=1288.96元/平方米
因此，委估宗地的評估單價確定為1288.96元/平方米，宗地的面
積為4932.80平方米，則委估宗地的評估值為：
宗地評估值=宗地面積×宗地單價
=1.288.96×4932.80
=6,358,200.00元(百元取整)
(八)土地使用權評估結果的確定
1、評估結果
綜上所述，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發
程度條件下，評估基準日2017年3月31日的土地使用權價格為人民
幣6,358,200.00元整。
2、評估增值原因分析
土地評估結果增長約0.29%，與賬面值差距微小。
六、其他無形資產評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的其他無形資產為軟件類其他無形資產和域名。
(二)無形資產概況
1．其他無形資產-外購軟件
北京中企華資產評估有限責任公司 39
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無形資產名稱和內容 取得 預計攤銷 原始入帳 賬面凈值
日期 年限 價值（元） (元)
醫院管理系統軟件 2012-06 5 244,000.00 0.00
擺藥機接口軟件 2014-07 2 20,000.00 0.00
細菌室電腦軟件 2014-08 1 2,000.00 0.00
醫院信息管理系統 2015-12 5 249,000.00 182,600.00
醫療收款軟件 2005-05 1 9,000.00 0.00
醫保軟件 2005-07 2 14,000.00 0.00
信息網絡軟件 2009-01 1 2,560.00 0.00
信息軟件安裝費 2009-06 1 15,000.00 0.00
3D解剖軟件(U盾)1套 2014-03 5 6,980.00 2,675.67
軟件網站開發 2008-09 1 4,000.00 0.00
財務軟件 2012-06 5 7,000.00 233.33
4. 域名
序號 域名所有者 域名 注冊日期 到期日期
建昌縣中醫院有 2012年4月20日 2025年4月20日
1 限責任公司 jctcm.cn
(三)核實過程
1．其他無形資產-外購軟件
評估過程主要劃分以下三個階段：
第一階段：準備階段
對企業評估范圍內的無形資產構成情況進行初步了解，向企業提
交評估資料清單和資產評估申報明細表，按照評估準則的要求，指導
企業填寫無形資產評估申報明細表；
第二階段：現場調查核實階段
將企業提供的資產評估申報明細表與財務賬進行核對，對重復申
報、遺漏、錯報項目進行修改或重新申報，收集與無形資產評估有關
的各項資料、文件，對于不清楚的事宜與相關財務人員交流意見。
第三階段：評定估算階段
根據資產的特點，合理確定其在評估基準日的公允價值。
2．賬外無形資產
北京中企華資產評估有限責任公司 40
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(1)了解賬外無形資產的種類、具體名稱、存在形式以及有關權
屬問題；
(2)獲取有關文件、資料，核實取得賬外無形資產的法律程序是
否完備，是否具備獲利能力；
(3)抽查賬外無形資產的受益期有關文件；
(4)確認尚存受益期，收集相關資料，選擇適當的估值方法，確
定估值。
(四)評估方法
1．其他無形資產-外購軟件
根據其他無形資產的特點、評估價值類型、資料收集情況等相
關條件，采用市場法進行評估，具體如下：(1)對于評估基準日市場上
有銷售的外購軟件，按照評估基準日的市場價格作為評估值；(2)對
于評估基準日市場上有銷售但版本已經升級的外購軟件，按照評估
基準日的市場價格扣減軟件升級費用后作為評估值；(3)對于定制軟
件，以向軟件開發商的詢價作為評估值；(4)對于評估基準日不再使用
的無形資產，評估值為零。
2.域名
截至評估基準日，建昌有限所擁有的域名在評估基準日之前及
未來規劃中的應用范圍為公司介紹、醫生背景介紹等內容，與主營
業務收入不直接相關，故不適宜采用收益法評估。其次，可比的域
名注冊案例及相關數據較難獲取，故不適宜使用市場法評估，所
以，本次域名使用成本法進行評估。評估人員以企業域名的申請費
作為被評估域名的重置成本，且域名類無形資產無實體性貶值、功
能性貶值與經濟性貶值，故評估值按照企業域名的申請成本進行確
認。
(五)典型案例
案例一：其他無形資產-外購軟件
名稱：醫院信息管理系統(其他無形資產明細表第3項)
原始入賬價值：249,000.00元
賬面價值：182,600.00元
北京中企華資產評估有限責任公司 41
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
購置日期：2015年12月
軟件概況：本系統軟件為醫院信息管理系統(HIS)、檢驗信息系統
(LIS)、體檢管理系統(PEIS)、電子病歷系統(EMR)而開發的應用軟件系
統。醫院信息管理系統的主要模塊和功能如下：一、醫院信息管理
系統(HIS)：主要分為患者身份管理系統、掛號管理子系統、收費管理
子系統等模塊，主要功能為一卡通、患者身份識別、掛號、號表建立、患者接診、電子處方等；二、系統接口：主要包括市醫保接口和新農
合接口；三、檢驗信息系統(LIS)：需要模塊為檢驗工作站、醫生工作
站、護士工作站等，主要功能為診斷、報告、漏費控制、危急值提醒
等；四、體檢管理系統(PEIS)：主要模塊為預約登記、醫生檢查、主
檢審核等，主要功能為醫生分科檢查、組套配置、審核、質控等；五、電子病歷系統(EMR)：主要模塊為住院醫生站、住院護士站、病歷管
理等，主要功能為住院醫生病歷的編輯、住院護士病歷的編輯等。
通過獲得向用友網絡科技股份有限公司咨詢，被評估單位用友
NC軟件V5.7醫院管理信息系統包含醫院信息管理系統(HIS)、系統接
口、檢驗信息系統(LIS)、體檢管理系統(PEIS)、電子病歷系統(EMR)等
5 個模塊，經詢價，醫院管理信息系統用友 NC 軟件 V5.7 評估值為
250,000.00元。
綜上，其他無形資產評估值為282,449.00元，評估增值96,940.00，
增值率52%。
評估增值的原因是：企業無形資產-軟件賬面價值為攤銷后的余
額，評估值系評估基準日市場價，產生增值;賬外無形資產-系統已費
用化，但此次評估按同類功能的市場價確定，故產生增值。
七、長期待攤費用評估技術說明
評估基準日長期待攤費用賬面價值 1,323,046.55 元，核算內容為
融資租賃手續費、裝修費和固定資產維修改造費用。
評估人員調查了解了長期待攤費用發生的原因，查閱了長期待攤
費用的合同和記賬憑證。同時對形成日期、原始發生額和尚存受益月
數進行了核實，其中與自有房屋相關的裝修費已在固定資產中評估，北京中企華資產評估有限責任公司 42
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故這部分評估為零，其它長期待攤費用以核實無誤后的賬面值作為評
估值。
長期待攤費用評估值為506,924.19 元，評估減值816,122.36元，
減值率為61.69%，減值原因主要為其中與自有房屋相關的裝修費已在
固定資產中評估，故這部分評估為零。
八、遞延所得稅資產評估技術說明
評估基準日遞延所得稅資產賬面價值466,765.21 元。核算內容為
被評估單位確認的應納稅暫時性差異產生的所得稅資產。具體為應
收款項壞賬準備對所得稅的影響。
評估人員調查了解了遞延所得稅資產發生的原因，查閱了確認遞
延所得稅資產的相關會計規定本次評估以核實后的賬面價值作為評
估值。。
經評估，遞延所得稅資產的評估值為466,765.21 元，無評估增減
值。
九、其他非流動資產
評估基準日其他非流動資產賬面價值542,399.69元。核算內容為
企業預付的工程款及裝修款。
評估人員向調查了解了其他非流動資產形成的原因。查閱了大
額預付工程款及裝修款的合同及相關記賬憑證，本次評估以核實后
的賬面價值作為評估值。
其他非流動資產的評估值為542,399.69元，無評估增減值。
十、流動負債評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的流動負債包括：應付賬款、預收賬款、應付職工
薪酬、應交稅費、其他應付款、一年內到期的非流動負債、其他流動
負債。上述負債評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
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科目名稱 賬面價值
應付賬款 11,653,587.48
預收賬款 392,184.91
應付職工薪酬 1,808,027.00
應交稅費 5,265,817.85
其他應付款 10,754,297.24
其他流動負債 3,859,425.16
一年內到期的非流動負債 113,571.43
流動負債合計 33,846,911.07
(二)核實過程
評估過程主要劃分為以下三個階段：
第一階段：準備階段
評估人員對納入評估范圍的流動負債構成情況進行初步了解，設
計了初步評估計劃；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細
表，按照資產評估準則的要求，指導被評估單位準備評估所需資料和
填寫流動負債評估申報明細表。
第二階段：現場調查階段
1.核對賬目：根據被評估單位提供的流動負債評估申報明細表，
首先與被評估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；然后與
被評估單位的流動負債明細賬、臺賬核對使明細金額及內容相符；最
后按照重要性原則，對大額流動負債核對了原始記賬憑證等。
2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據各類流動負債的典
型特征收集了評估基準日的采購合同與發票、完稅證明，以及部分記
賬憑證等評估相關資料。
3.現場訪談：評估人員向被評估單位相關人員調查了解了各往來
單位的商業信用情況；調查了解了負擔的稅種、稅率與納稅制度等。
第三階段：評定估算階段
根據各類流動負債的特點，遵照評估準則及相關規定，分別采用
適宜的評估方法，確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評
估明細表和評估匯總表，撰寫流動負債評估技術說明。
北京中企華資產評估有限責任公司 44
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(三)評估方法
1.應付賬款
評估基準日應付賬款賬面價值11,653,587.48元。核算內容為因日
常經營活動應支付的款項，包括：購藥品、醫療器械、試劑款、裝修
款。
評估人員向被評估單位調查了解了業務模式及商業信用情況，
按照重要性原則，對大額或賬齡較長等情形的應付賬款進行了函證，
并對相應的合同、憑證進行了抽查。應付賬款以核實無誤后的賬面
價值作為評估值。
應付賬款評估值為11,653,587.48元，無評估增減值。
2.預收賬款
評估基準日預收賬款賬面價值392,184.91元。核算內容為預收醫
療款。
評估人員向被評估單位調查了解了預收賬款形成的原因，按照重
要性原則，并對相應的合同和憑證進行了抽查。預收賬款以核實無誤
后的賬面價值作為評估值。
預收賬款評估值為392,184.91元，無評估增減值。
3.應付職工薪酬
評估基準日應付職工薪酬賬面價值 1,808,027.00 元。核算內容為
被評估單位根據有關規定應付給職工的各種薪酬，包括工資和工會
經費等。
評估人員向被評估單位調查了解了員工構成與職工薪酬制度等，核實了評估基準日最近一期的職工薪酬支付證明，以及評估基準日應
付職工薪酬的記賬憑證。應付職工薪酬以核實無誤后的賬面價值作為
評估值。
應付職工薪酬評估值為1,808,027.00元，無評估增減值。
4.應交稅費
評估基準日應交稅費賬面價值 5,265,817.85 元。核算內容為被評
估單位按照稅法等規定計算應交納的各種稅費，包括：企業代扣代繳
的個人所得稅及企業所得稅。
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
評估人員向被評估單位調查了解了應負擔的稅種、稅率、繳納制
度等稅收政策。查閱了被評估單位評估基準日近期的完稅證明，以及
評估基準日應交稅費的記賬憑證等。應交稅費以核實無誤后的賬面價
值作為評估值。
應交稅費評估值為5,265,817.85元，無評估增減值。
5.其他應付款
評估基準日其他應付款賬面價值10,754,297.24元，核算內容為被
評估單位應付的招待費、辦公費及醫療風險基金等。
評估人員向被評估單位調查了解了其他應付款形成的原因，按照
重要性原則，對大額或賬齡較長等情形的其他應付款進行了函證，
并對相應的合同和憑證進行了抽查。其他應付款以核實無誤后的賬面
價值作為評估值。
其他應付款評估值為10,754,297.24元，無評估增減值。
6.一年內到期的非流動負債
評估基準日一年內到期的非流動負債賬面價值 3,859,425.16 元。
核算內容為被評估單位的一年之內到期的設備融資租賃的費用。
評估人員查閱了融資租賃合同，逐筆核對了租金、利率和期限。
一年內到期的非流動負債以核實后的賬面價值作為評估值。
一年內到期的非流動負債評估值為 3,859,425.16 元，無評估增減
值。
7.其他流動負債
評估基準日其他流動負債的賬面價值113,571.43元。核算內容為
一年內到期的遞延收益--政府補助。
評估人員查閱了其他流動負債的明細賬和憑證，核對了金額。其
他流動負債中的一年內到期的遞延收益---政府補助在其他非流動負
債中統一評估，故評估為零。
其他流動負債評估值為 0.00 元，評估減值 113,571.43，減值率
100%。
(四)評估結果
流動負債評估結果及增減值情況如下表：
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流動負債評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
應付賬款 11,653,587.48 11,653,587.48 0.00 0.00
預收賬款 392,184.91 392,184.91 0.00 0.00
應付職工薪酬 1,808,027.00 1,808,027.00 0.00 0.00
應交稅費 5,265,817.85 5,265,817.85 0.00 0.00
其他應付款 10,754,297.24 10,754,297.24 0.00 0.00
一年內到期的非 3,859,425.16 3,859,425.16 0.00 0.00
流動負債
其他流動資產 113,571.43 0.00 -113,571.43 -100.00
流動負債合計 33,846,911.07 33,733,339.64 -113,571.43 -0.34
流動負債評估值33,733,339.64元，評估減值為113,571.43元，減
值率為0.34%，流動負債評估的減值原因：其他流動負債中的政府補
助在其他非流動負債中評估，故其他流動負債評估為零。
十一、非流動負債評估技術說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的非流動負債為長期應付款和其他非流動負債。上
述負債評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值
長期應付款 3,582,395.58
專項應付款 2,200,000.00
其他非流動負債 534,464.28
非流動負債合計 6,316,859.86
(二)核實過程
評估過程主要劃分為以下三個階段：
第一階段：準備階段
評估人員對納入評估范圍的非流動負債構成情況進行初步了解，設計了初步評估計劃；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明
北京中企華資產評估有限責任公司 47
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細表，按照資產評估準則的要求，指導被評估單位準備評估所需資料
和填寫非流動負債評估申報明細表。
第二階段：現場調查階段
1.核對賬目：根據被評估單位提供的非流動負債評估申報明細
表，首先與被評估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；然
后與被評估單位的非流動負債明細賬、臺賬核對使明細金額及內容相
符；最后按照重要性原則，對非流動負債核對了原始記賬憑證等。
2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據非流動負債的典型
特征收集了評估基準日的融資租賃合同，以及部分記賬憑證等評估相
關資料。
第三階段：評定估算階段
根據非流動負債的特點，遵照評估準則及相關規定，采用適宜的
評估方法，確定其在評估基準日的價值，并編制相應的評估明細表和
評估匯總表，撰寫非流動負債評估技術說明。
(三)評估方法
1.長期應付款
評估基準日長期應付款賬面價值 3,582,395.58 元。核算內容為被
評估單位融資租賃需要支付的期限在1年以上(不含1年)的款項。
評估人員查閱了長期應付款的合同及相關合同、評估基準日最近
一期的付款證明等，核對了金額、利率和期限。長期應付款以核實無
誤后的融資租賃費用賬面價值作為評估值。
長期應付款評估值為3,582,395.58元，無評估增減值。
2.專項應付款
評估基準日專項應付款賬面價值 2,200,000.00 元。核算內容為被
評估單位所收到的用于中醫院建設的財政專項補助資金。
評估人員向被評估單位調查了解了專項應付款形成的原因，查詢
了相關政府文件。建昌縣財政局陸續給予220萬元專項款，已投入使
用，用于中醫醫院建設支出，本次評估按照賬面值進行評估。
專項應付款評估值為2,200,000.00元，無評估增減值。
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3.其他非流動負債
評估基準日其他非流動負債賬面價值534,464.28元。核算內容為
被評估單位所收到的政府補助作為遞延收益。
評估人員向被評估單位調查了解了其他非流動負債形成的原因，并對相應的文件和憑證進行了抽查。由于政府補助未來會逐漸確認收
入，故將其他非流動負債-政府補助評估為0，但考慮了未來政府補助
確認收入對于所得稅的影響，故將政府補助未來帶來的所得稅影響的
折現值作為評估價值。
綜上，其他非流動負債評估值為151,488.89元，評估減值382,975.39
元，評估減值率71.66%。
(四)評估結果
非流動負債評估結果及增減值情況如下表：
非流動負債評估結果匯總表
金額單位:人民幣元
科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
長期應付款 3,582,395.58 3,582,395.58 0.00 0.00
專項應付款 2,200,000.00 2,200,000.00 0.00 0.00
其他非流動負債 534,464.28 151,488.89 -382,975.39 -71.66
非流動負債合計 6,316,859.86 5,933,884.47 -382,975.39 -6.06
非流動負債評估值5,933,884.47元，評估減值382,975.39 元，減值
率6.06%，非流動負債的評估減值原因如下：
其他非流動負債中政府補助未來會逐漸確認收入，故考慮了未來
政府補助確認收入對于所得稅的影響，將政府補助未來帶來的所得稅
影響的折現值作為評估價值。
北京中企華資產評估有限責任公司 49
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第四章 收益法評估技術說明
一、宏觀、區域經濟因素分析
(一)2016年中國宏觀經濟形勢
2016 年，中國經濟經濟運行總體平穩，經濟增長質量提高，就業穩
定增加。初步核算，全年國內生產總值744,127億元，比上年增長6.7%。
其中，第一產業增加值63,671億元，增長3.3%；第二產業增加值296,236
億元，增長6.1%；第三產業增加值384,221億元，增長7.8%。第一產業增
加值占國內生產總值的比重為8.6%，第二產業增加值比重為39.8%，第三
產業增加值比重為51.6%，比上年提高1.4個百分點。全年人均國內生產
總值53,980元，比上年增長6.1%。全年國民總收入742,352億元，比上年
增長6.9%。
數據來源：國家統計局
北京中企華資產評估有限責任公司 50
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
數據來源：國家統計局
全年全國居民人均可支配收入 23,821元，比上年增長 8.4%，扣除價
格因素，實際增長 6.3%；全國居民人均可支配收入中位數20,883 元，增
長 8.3%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入33,616 元，比上年增長
7.8%，扣除價格因素，實際增長 5.6%；城鎮居民人均可支配收入中位數
31,554 元，增長 8.3%。農村居民人均可支配收入 12,363 元，比上年增長
8.2%，扣除價格因素，實際增長 6.2%；農村居民人均可支配收入中位數
11,149元，增長8.3%。按全國居民五等份收入分組，低收入組人均可支配
收入5,529元，中等偏下收入組人均可支配收入12,899元，中等收入組人
均可支配收入20,924元，中等偏上收入組人均可支配收入31,990元，高收
入組人均可支配收入59,259元。貧困地區農村居民人均可支配收入8,452
元，比上年增長10.4%，扣除價格因素，實際增長8.4%。全國農民工人均
月收入3,275元，比上年增長6.6%。
全國居民人均消費支出17,111元，比上年增長8.9%，扣除價格因素，
實際增長6.8%。按常住地分，城鎮居民人均消費支出23,079元，增長7.9%，
扣除價格因素，實際增長 5.7%；農村居民人均消費支出10,130 元，增長
9.8%，扣除價格因素，實際增長7.8%。恩格爾系數為30.1%，比上年下降
0.5個百分點，其中城鎮為29.3%，農村為32.2%。
北京中企華資產評估有限責任公司 51
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
數據來源：國家統計局
2016年年末全國共有醫療衛生機構99.3萬個，其中醫院2.9萬個，在
醫院中有公立醫院1.3萬個，民營醫院1.6萬個；基層醫療衛生機構93.1
萬個，其中鄉鎮衛生院3.7萬個，社區衛生服務中心(站)3.5萬個，門診部
(所)21.7萬個，村衛生室64.2萬個；專業公共衛生機構2.9萬個，其中疾
病預防控制中心3,484個，衛生監督所(中心)3,138個。年末衛生技術人員
844萬人，其中執業醫師和執業助理醫師317萬人，注冊護士350萬人。
醫療衛生機構床位747萬張，其中醫院575萬張，鄉鎮衛生院123萬張。
全年總診療人次78.0億人次，出院人數2.2億人。
2016年年末全國共有各類提供住宿的社會服務機構3.1萬個，其中養
北京中企華資產評估有限責任公司 52
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老服務機構2.8萬個，兒童服務機構713個。社會服務床位716.6萬張，
其中養老服務床位680.0萬張，兒童服務床位10.0萬張。年末共有社區服
務中心2.4萬個，社區服務站13.0萬個。
數據來源：國家統計局
二、行業現狀與發展前景分析
被評估公司所處行業屬于醫療服務行業。我國醫療服務市場的現狀，一方面醫療服務需求作為人類的基本需求，具有顯著的剛性特征，隨著國民經濟的持續發展、人民生活水平的逐步提高以及人們健康意識的提升，醫療服務需求不斷增長；而另一方面，醫療衛生資源總量不足、結構不合理等問題客觀存在，導致了醫療服務市場整體呈現出供不應求的態勢。
我國的醫療衛生機構指依據國務院《醫療機構管理條例》及其實施細則的規定進行設置和登記，取得《醫療機構執業許可證》，或從民政、工商行政、機構編制管理部門取得法人單位登記證書，從事疾病診斷治療，為社會提供醫療保健、疾病控制、衛生監督服務或從事醫學科研和醫學在職培訓等工作的單位，包括醫院、基層醫療衛生機構、專業公共衛生機構和其他醫療衛生機構。
醫院是我國醫療機構的主要形式，在衛生服務體系中發揮最為重要的作用。按提供的醫療服務內容，醫院可分為綜合醫院、中醫醫院、中西醫結合醫院、民族醫院、各類?？漆t院和護理院，其中各類?？漆t院包括口北京中企華資產評估有限責任公司 53
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腔醫院、眼科醫院、耳鼻喉科醫院、腫瘤醫院、心血管病醫院、胸科醫院、血液病醫院、婦產(科)醫院、兒童醫院、精神病醫院、傳染病醫院、皮膚病醫院、結核病醫院、麻風病醫院、職業病醫院、骨科醫院、康復醫院、整形外科醫院、美容醫院等。按登記注冊類型，醫院可分為公立醫院與民營醫院，其中公立醫院指經濟類型為國有和集體辦的醫院(含政府辦醫院)，分為政府辦醫院(根據功能定位主要劃分為縣辦醫院、市辦醫院、省辦醫院、部門辦醫院)和其他公立醫院(主要包括軍隊醫院、國有和集體企事業單位等舉辦的醫院)；民營醫院指公立醫院以外的其他醫院，包括聯營、股份合作、私營、港澳臺投資和外國投資的醫院。
基層醫療衛生機構為縣級以下醫療衛生機構，包括社區衛生服務中心(站)、街道衛生院、鄉鎮衛生院、村衛生室、門診部、診所(醫務室)；專業公共衛生機構包括疾病預防控制中心、?？萍膊》乐螜C構、婦幼保健機構、健康教育機構、急救中心(站)、采供血機構、衛生監督機構、計劃生育技術服務機構；其他醫療衛生機構包括療養院、臨床檢驗中心、醫學科研機構、醫學在職教育機構、醫學考試中心、人才交流中心、統計信息中心等衛生事業單位。
(一)行業狀況與未來發展的影響因素
1.我國醫療服務行業現狀
(1)全國衛生總費用持續增長
近五年，我國衛生總費用持續上漲，2015 年中國衛生總費用總額為
38,775.37億元，同比增長9.81%；2016年中國衛生總費用總額持續增長，
達到42,145億元，同比增速8.69%。2015年中國人均衛生費用為2,820.91
元，同比增長9.26%；2016年中國人均衛生費用增長至3,049.5元，同比增
速8.11%。
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數據來源：中國產業信息網
(2)醫療衛生資源總量不足等問題依然突出
醫療衛生資源總量不足、質量不高、結構與布局不合理、服務體系碎片化、部分公立醫院單體規模不合理擴張等問題依然突出。一是與日益增長的服務需求相比，醫療衛生資源總量相對不足，增長相對緩慢。根據《2015年中國衛生統計年檢》顯示，雖然國內衛生總費用在2004年至2014年之間以16.61%的復合增長率高速增長，但2015年的衛生機構數量僅為2004年的1.16倍，衛生人員僅為2004年的1.69倍，衛生機構床位數僅為2004年的2.15倍，供給嚴重落后于需求的擴張。二是醫療衛生資源的質量有待提高。執業(助理)醫師中，大學本科及以上學歷者占比僅為45%；北京中企華資產評估有限責任公司 55
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注冊護士中，大學本科及以上學歷者占比僅為10%。三是資源布局結構不
合理，影響醫療衛生服務提供的公平與效率。西部地區醫療衛生資源質量較低?；鶎俞t療衛生機構服務能力不足，利用效率不高。中西醫發展不協調，中醫藥(含民族醫藥，下同)特色優勢尚未得到充分發揮。公共衛生服務體系發展相對滯后。公立醫療機構所占比重過大，床位占比近90%。資源要素之間配置結構失衡，醫護比僅為1∶1，護士配備嚴重不足。專科醫院發展相對較慢，兒科、精神衛生、康復、老年護理等領域服務能力較為薄弱。四是醫療衛生服務體系存在碎片化的問題。公共衛生機構、醫療機構分工協作機制不健全、缺乏聯通共享，各級各類醫療衛生機構合作不夠、協同性不強，服務體系難以有效應對日益嚴重的慢性病高發等健康問題。
五是公立醫院改革還不到位，以藥補醫機制尚未有效破除，科學的補償機制尚未建立，普遍存在追求床位規模、競相購置大型設備、忽視醫院內部機制建設等粗放式發展問題，部分公立醫院單體規模過大，擠壓了基層醫療衛生機構與社會辦醫院的發展空間，影響了醫療衛生服務體系整體效率的提升。
2. 我國醫療服務市場未來發展趨勢及前景
(1)政府繼續鼓勵社會辦醫院，并給出空間和方向
①到2020年，社會辦醫院床位數占比將從2013年的15%提高至31%。
《全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015―2020年)》(以下簡稱“規劃綱
要”)指出：明確公立醫院的主體地位和公益性，并發揮其在基本醫療服務提供、急危重癥和疑難病癥診療等骨干作用，但嚴格控制公立醫院單體(單個執業點)床位規模的不合理增長。同時強調社會辦醫院是醫療衛生服務體系不可或缺的重要組成部分，是滿足人民群眾多層次、多元化醫療服務需求的有效途徑。
《規劃綱要》同時提出了床位配置目標：到2020 年，每千常住人口
醫療衛生機構床位數控制在6張，其中，醫院床位數4.8張，基層醫療衛
生機構床位數1.2張。在醫院床位中，公立醫院床位數3.3張，按照每千
常住人口不低于1.5張為社會辦醫院預留規劃空間，同步預留診療科目設
置和大型醫用設備配置空間。
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②與公立醫院差異化競爭，可選擇基本或高端醫療服務、康復、老年護理等緊缺服務方向。
《規劃綱要》提出社會辦醫院可以提供基本醫療服務，與公立醫院形成有序競爭；可以提供高端服務，滿足非基本需求；可以提供康復、老年護理等緊缺服務，對公立醫院形成補充。
A、鼓勵社會力量舉辦中醫類?？漆t院、康復醫院、護理院(站)以及口腔疾病、老年病和慢性病等診療機構。
B、推進醫療機構與養老機構加強合作，推動中醫藥與養老結合，發展社區健康養老服務。推動市級以上醫院與老年病醫院、老年護理院、康復療養機構、養老機構內設醫療機構等之間的轉診與合作。
C、支持發展專業的醫學檢驗機構和影像機構，逐步建立大型設備共用、共享、共管機制。建立區域醫學影像中心，推動建立“基層醫療衛生機構檢查、醫院診斷”的服務模式，提高基層醫學影像服務能力。
(2)我國醫療服務市場未來發展潛力巨大
雖然，隨著經濟增長和人民生活水平的提高，我國醫療衛生費用持續增長，但我國醫療衛生費用支出比例以及人均醫療衛生費用與發達國家相比仍存在顯著差距。2014年，中國和美國醫療服務總開支分別為5,743億美元和29,736億美元，分別占兩國當年GDP的5.55%和17.14%；同時中國和美國2014年的人均醫療服務開支分別為420美元和9,403美元。我國相對較低的醫療及醫療服務開支，突顯我國醫療服務市場巨大的發展空間。
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數據來源：產業信息網
(3)人口老齡化、城鎮化將推進醫療領域的變化
當前，人口老齡化趨勢顯著，老齡人口占總人口的比率從2004 年的
7.6%上升到2015年10.5%，老齡人口總數已達到1.44億人。老齡人口慢性
疾病多、醫療周期長、自理能力弱，對慢性疾病護理與康復服務的需求較大。因此，養老產業將在未來成為醫療領域的重要組成部分。
同時，隨著經濟結構的調整和國家政策的推動，我國城鎮率正在不斷提升，城鎮人口比率從2004年的41.7%上升到2015年的56.1%。城鎮化帶來居民生活方式的改變，以城市人群為主的疾病將會有增長趨勢。因此，養生、保健護理等特殊領域的醫療需求也會相應增加。
(4)醫療衛生行業信息化的重要性持續提升
醫療信息化作為支撐醫藥衛生體制改革的支柱之一，在近年來醫改的深入推進和智慧城市的建設中步入黃金期。根據國家在《關于深化醫藥衛生體制改革的意見》中的描述，我國醫療衛生信息化將從醫院信息化、公共衛生信息化以及醫療保障體系信息化開展，通過利用網絡技術，構建信息網絡平臺，將大大提高公共衛生安全預測預警和分析報告能力，推進醫院信息化建設水平，促進城市醫院與社區衛生服務機構的合作。過去，我國大部分地區醫療信息化水平較低。自1995年衛生部提出“金衛工程”設想以來，我國的醫療衛生信息化建設迅速發展，各大中小型醫院都購置了基礎的管理信息系統(MIS)，醫院信息系統(HIS)、檢驗管理系統(LIS)、醫學影像存檔與通訊系統(PACS)的搭建不斷完善。這次新醫改第一次將信息化寫入方案中，成為醫療衛生體系改革的保障體系之一，明確要求“以推進公共衛生、醫療、醫保、藥品、財務監管信息化建設為著力點，整合資源，加強信息標準化和公共服務信息平臺建設，逐步實現統一高效、互聯互通”，標志著醫療衛生行業信息化建設即將迎來更大的發展機遇。
(5)技術及人才的競爭日益突出
醫療服務行業作為一個直接關系人們生命健康的行業，技術實力和人才隊伍建設是其核心競爭力。對于患者而言，較高的資質等級、先進的醫療設備、尖端的治療技術以及眾多優秀的專家人才等因素往往具有較高的吸引力和控制力。隨著民營資本準入政策的放開，醫療服務行業內的競爭者將越來越多，競爭日趨激烈。要想在競爭日益激烈的醫療服務行業立足北京中企華資產評估有限責任公司 58
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并取得更大發展，技術優勢及人才優勢將發揮日益重要的作用，甚至是決定性的作用。
3.行業發展的有利因素
(1)國家政策的支持
醫療衛生事業與人們生活息息相關，一直得到政府的高度重視?！笆濉币巹澝鞔_指出，要按照保基本、強基層、建機制的要求，增加財政投入，深化醫藥衛生體制改革，建立健全基本醫療衛生制度，加快醫療衛生事業發展，優先滿足群眾基本醫療衛生需求。
2013年9月28日，國務院頒布了《國務院關于促進健康服務業發展
的若干意見》(國發【2013】40號)。其中提到，到2020年，基本建立覆蓋
全生命周期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系，打造一批知名品牌和良性循環的健康服務產業集群，并形成一定的國際競爭力，基本滿足廣大人民群眾的健康服務需求。健康服務業總規模達到8萬億元以上，成為推動經濟社會持續發展的重要力量。建立公開、透明、平等、規范的健康服務業準入制度，凡是法律法規沒有明令禁入的領域，都要向社會資本開放。民辦非營利性機構享受與同行業公辦機構同等待遇。
2013年12月30日，國家衛生計生委與國家中醫藥管理局發布《關于
加快發展社會辦醫的若干意見》(國衛體改發【2013】54號)，要求優先支
持社會資本舉辦非營利性醫療機構，引導非公立醫療機構向規?；?、多層次方向發展。
由此可見，醫療衛生體制改革的持續深化將進一步推進醫療服務市場的發展。
(2)人口老齡化的影響
我國的人口規模大且老齡化趨勢加快，老齡人口日益增長的醫療需求將推動醫療服務市場迅速擴張。根據國家統計局的數據，截至2014年底，中國總人口13.7億人，其中年齡超過65歲的人口為1.38億人，占總人口比重達到10.1%。老年人發病率高，疾病醫治療程長且常伴有并發病，同時老年人也多患有慢性疾病需要長期護理和用藥，因此是醫療服務的高消費群。人口老齡化預計將會從醫院就診人次增加、診斷及醫療的需求提高、治療時間的延長等方面促進醫療服務需求的增長。
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(3)居民健康意識的提高
隨著人們生活水平和受教育程度的提高，居民對自身健康狀況越來越關注，其健康意識也逐步增強。一方面，重大傳染病流行形勢依然嚴峻，慢性非傳染性疾病和精神疾病對人民群眾的健康威脅日益加大，新發傳染病以及傳統烈性傳染病的潛在威脅不容忽視。另一方面，生態環境、生產生活方式變化以及食品藥品安全、職業傷害、環境問題等對人民群眾健康的影響更加突出。此外，居民健康保健意識的增強為醫療服務行業的整體發展提供了“主動”增量。這種更多由患者主導的增量帶動了高端、特色診療服務的快速發展。這將極大提升我國醫療服務行業的市場需求，為行業未來的服務理念、服務模式的創新與改進帶來巨大的空間。
(4)醫療保障體系的完善
“十三五”規劃綱要中明確提出了健全全民醫療保障體系的目標。要求全面實施城鄉居民大病保險制度，健全重特大疾病救助和疾病應急救助制度，使得城鄉醫保參保率穩定在95%以上；改革醫保管理和支付方式，實現醫?；鹂沙掷m平衡；加快推進基本醫保異地就醫結算，實現跨省異地安置退休人員住院醫療費用直接結算。隨著醫療保障體系的完善，居民的醫療支付承受力將會增強，有助于醫療服務行業的健康發展。
4.行業發展的不利因素
(1)醫療資源布局不合理
我國醫療資源分布不均，大部分優質資源集中在大城市的大型醫院，而農村及欠發達地區的醫療機構則存在人才短缺、設備簡陋等問題，許多患者難以得到有效的診療服務。
(2)體制問題日益凸顯
盡管醫改已進入攻堅階段，但是衛生事業發展中不平衡、不協調、不可持續的問題依然存在，群眾大病醫療費用負擔仍然較重。隨著醫改的推進，深層次的體制矛盾、復雜的利益調整等難點問題進一步顯現，改革已進入“深水區”。醫療保障制度建設有待進一步加強，基本藥物制度還需鞏固完善，公立醫院改革需要深化拓展，推進社會力量辦醫仍需加大力度，人才隊伍總量和結構性矛盾依然突出。上述問題若不能在中短期內解決，將嚴重影響我國醫療衛生體系的改革，進而對整個醫療服務行業的發展造北京中企華資產評估有限責任公司 60
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成不利影響。
(二)行業管理體制和政策支持
1.行業主管部門
我國醫療服務行業的主管部門為衛生行政管理部門，主要為國家衛計委及各地方衛生局。除衛生行政管理部門外，食品藥品監督管理部門、醫保部門、發展和改革委員會、質量技術監督部門以及工商行政管理部門也對醫療機構履行部分監管職能。
衛生行政管理部門的主要職責是：負責研究起草衛生工作的法規、規章草案和政策；研究制訂并組織實施衛生事業發展改革的有關方案、工作規劃、政策和指導性意見、衛生事業的發展規劃、區域衛生規劃；負責對各級各類醫療衛生機構設置、醫療服務項目開設、醫療新技術運用、大型醫用設備配置、醫療衛生從業人員等實施許可準入和監督執法；負責制訂或審定(審核、批準)各級各類醫療衛生機構的醫療、護理、醫技及相關服務的質量標準、技術規范、職業道德規范，并實施監督和管理；依法管理醫療機構內部臨床藥事工作，協助價格主管部門制訂醫療衛生服務價格，負責監管各級各類醫療衛生機構的醫療服務價格執行情況；指導、組織開展衛生專業技術職務聘任和任職資格認證的有關工作；負責制定并組織實施衛生從業人員繼續教育和有關專業培養計劃和方案；會同有關部門共同管理本地醫療保險部門。同時，衛生行政管理部門負責監督管理醫療機構的藥品及其生產設施與設備、進貨與驗收、儲存與保管、處方調配和配制制劑等。
食品藥品監督管理部門的主要職責包括：起草藥品(含中藥、民族藥)、醫療器械監督管理的法律法規草案；組織制定、公布國家藥典等藥品和醫療器械標準、分類管理制度并監督實施；制定藥品和醫療器械研制、生產、經營、使用質量管理規范并監督實施；藥品、醫療器械注冊并監督檢查；制定藥品、醫療器械監督管理的稽查制度并組織實施，組織查處重大違法行為；負責藥品安全事故應急體系建設，制定藥品安全科技發展規劃并組織實施，開展藥品安全宣傳、教育培訓、國際交流與合作。
醫療保險部門的主要職責包括：統籌擬訂醫療保險規劃和標準；擬北京中企華資產評估有限責任公司 61
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訂醫療保險管理辦法；組織擬訂定點醫療機構、藥店的醫療保險服務管理、結算辦法及支付范圍；擬訂疾病停工期間的津貼標準；擬訂機關企事業單位補充醫療保險政策和管理辦法。
發展和改革委員會的主要職責包括：研究起草價格、收費方面的法規和規章草案，規范政府、經營者價格行為；負責推進價格改革，完善主要由市場決定價格的機制；研究提出政府管理商品和服務價格、收費的管理原則和作價辦法；擬訂重要商品價格、服務價格和收費政策并組織實施；監督檢查價格政策的執行，查處價格違法行為和價格壟斷行為。
質量技術監督部門的主要職責包括：計量性醫療設備儀器的校驗和質量管理工作，負責對產品質量監控和強制檢驗、鑒定等。
工商行政管理機關的主要職責包括：與衛生行政部門共同負責醫療廣告的審查。
醫療服務行業的自律性組織為中華醫師協會、中華醫院協會、中華醫學會、中華預防醫學會、中國保健協會等，主要工作是調查研究行業的現狀及發展方向，向政府反映行業的意見和要求；制定相關機構、人員執業規范；開展咨詢服務；承辦衛生行政部門委托的有關工作以及與本會宗旨有關的事宜等。
2.行業監管體制
(1)醫療機構設置
醫療機構設置必須經縣級以上地方人民政府衛生行政部門審查批
準，并取得設置醫療機構批準書；醫療機構執業必須進行登記，并領取《醫療機構執業許可證》。根據衛生部于2009年6月15日頒布并實施的《醫療機構校驗管理辦法(試行)》，取得《醫療機構執業許可證》的機構，應當定期接受衛生行政部門依法對其基本條件和執業狀況進行的檢查、評估、審核，并依法作出相應結論。醫療機構未按規定申請校驗且在限期內仍不申請補辦校驗手續的或暫緩校驗后再次校驗不合格的，由登記機關注銷其《醫療機構執業許可證》。
(2)醫療機構分類
按經營目的、服務任務不同，醫療機構被劃分為非營利性和營利性北京中企華資產評估有限責任公司 62
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兩類。非營利性醫療機構是指為社會公眾利益服務而設立和運營的醫療機構，在我國醫療服務體系中占主體和主導地位，其不以營利為目的，收入用于彌補醫療服務成本，實際運營中的收支結余只能用于自身的發展；執行政府規定的醫療服務指導價格，享受相應的稅收優惠政策和政府給予的財政補助。
營利性醫療機構是指醫療服務所得收益可用于投資者經濟回報的醫療機構，其根據市場需求自主確定醫療服務項目，醫療服務價格放開，依法自主經營，照章納稅。
(3)醫療機構分級與評審
我國各類醫療機構按床位、科室設置、人員、房屋、設備、各項規章制度及人員崗位責任制、注冊資金到位等標準劃分為一級、二級與三級，并以 4 年為周期由衛生行政部門組建或委托的評審組織評審為甲等、乙等、不合格，醫院最高等級為三級甲等。
3. 行業政策及法律法規
(1)關于醫療服務市場的政策及法律法規
2009年3月，《中共中央國務院關于深化醫藥衛生體制改革的意見》
成為新醫改的綱領性文件，明確提出建立符合我國國情的醫藥衛生體制，建立政府主導的多元衛生投入機制，同時鼓勵和引導社會資本發展醫療衛生事業。積極促進非公立醫療衛生機構發展，形成投資主體多元化、投資方式多樣化的辦醫體制。穩步推動醫務人員的合理流動，促進不同醫療機構之間人才的縱向和橫向交流，研究探索注冊醫師多點執業，使醫師多點執業成為現實，醫師資源的效率得到提高。
2010年11月，國務院通過《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫
療機構的意見》，明確指出“鼓勵社會資本進入醫療服務領域”，同時還強調“鼓勵有條件的非公立醫療機構做大做強，向高水平、高技術含量的大型醫療集團發展。具有一定醫院管理經驗，?？苾瀯菝黠@的非公立醫院將有機會通過收購公立醫院，新建醫院等方式實現自己業務擴張?！?
2012年3月，國務院發布《“十二五”期間深化醫藥衛生體制改革規劃
暨實施方案的通知》，再次強調大力發展非公立醫療機構，并進一步放寬準入，鼓勵社會力量和境外投資者舉辦醫療機構，支持有資質的人員開北京中企華資產評估有限責任公司 63
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辦私人診所。
2013年9月，國務院發布《關于促進健康服務業發展的若干意見》(國
發〔2013〕40 號)，把大力發展醫療服務、加快發展健康養老服務、支持
發展多樣化健康服務、夯實健康服務業發展基礎等作為主要任務；鼓勵企業、慈善機構、基金會、商業保險機構等以出資新建、參與改制、托管、公辦民營等多種形式投資醫療服務業；大力支持社會資本舉辦非營利性醫療機構、提供基本醫療衛生服務；加快落實對非公立醫療機構和公立醫療機構在市場準入、社會保險定點、重點?？平ㄔO、職稱評定、學術地位、等級評審、技術準入等方面同等對待的政策；引導非公立醫療機構向高水平、規?；较虬l展，鼓勵發展專業性醫院管理集團。
2013年12月，國家衛生計生委、國家中醫藥管理局下發《關于加快
發展社會辦醫的若干意見》(國衛體改發〔2013〕54號)，要求優化衛生資
源配置，按照總量控制、結構調整、規模適度的原則，嚴格控制公立醫院發展規模，留出社會辦醫的發展空間；放寬舉辦主體和服務領域要求，建立公開、透明、平等、規范的社會辦醫準入制度，合理設定中外合資、合作醫療機構境外資本股權比例要求；完善配套支持政策，允許非公立醫療機構納入醫保定點范圍，非公立醫療機構醫療服務價格實行市場調節價。
2014年11月，國務院下發《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓
勵社會投資的指導意見》(國發〔2014〕60號)，加快社會事業公立機構分
類改革，鼓勵社會資本參與公立機構改革；通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本加大社會事業投資力度；完善落實社會事業建設運營業稅費優惠政策，對非營利性醫療、養老機構建設一律免征有關行政事業性收費，對營利性醫療、養老機構建設一律減半征收有關行政事業性收費；改進社會事業價格管理政策，民辦醫療機構用電、用水、用氣、用熱，執行與公辦醫療機構相同的價格政策，非公立醫療服務實行經營者自主定價。
2015年 3月，國務院印發《全國醫療衛生服務體系規劃綱要
2015―2020年)》(國辦發〔2015〕14號)指出：“促進我國醫療衛生資源進一
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步優化配置，提高服務可及性、能力和資源利用效率，指導各地科學、合理地制訂實施區域衛生規劃和醫療機構設置規劃，制定本規劃綱要?！? 2015年4月，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于全面推開縣級公立醫院綜合改革的實施意見》，要求所有縣級公立醫院推進醫藥分開，積極探索多種有效方式改革以藥補醫機制,取消藥品加成(中藥飲片除外)；落實支持和引導社會資本辦醫政策，完善社會辦醫鼓勵政策，放寬社會資本辦醫準入范圍，加快落實在市場準入、社會保險定點、重點?？平ㄔO、職稱評定、學術地位、醫院評審、技術準入等方面對非公立醫療機構和公立醫療機構實行同等對待政策，非公立醫療機構醫療服務價格實行市場調節價。
2015年6月，國務院辦公廳發布《關于促進社會辦醫加快發展的若干
政策措施》(國辦發〔2015〕45號)指出：“在現有政策基礎之上，堅持問題
導向，將鼓勵社會辦醫的大政方針落細、落實。一方面，著力消除阻礙社會辦醫療機構發展的政策障礙，努力實現準入、運營和監管等方面政策平等，解決好“玻璃門”、“彈簧門”等問題；另一方面，加強社會辦醫療機構醫療質量監管，強化醫療安全，創新和完善監管機制。真心實意扶持社會辦醫?！?
2016年11月，衛計委發布《關于修改
<醫療機構管理條例實施細則>
的決定(征求意見稿)》，擴大了醫療機構的認定范圍，將“臨床檢驗中心、醫學檢驗中心、病理診斷中心、醫學影像診斷中心、血液透析中心、安寧療護中心”也列入“醫療機構”名錄中。同時，進一步放寬了醫療行業準入門檻，在不可以申請設立醫療機構的說明中，刪除了“醫療機構在職、因病退職或者停薪留職的醫務人員”這一條，即確認了在職醫務人員設立醫療機構的合法性。
(2)關于醫療服務價格的政策及法律法規
2009年 1 月，國務院原則通過的《關于深化醫藥衛生體制改革的意
見》指出：“建立科學合理的醫藥價格形成機制，完善政府調控與市場調節相結合、客觀反映市場供求情況和生產服務成本變化的醫療服務和藥品價格形成機制。規范醫療服務價格管理。對非營利性醫療機構提供的基本醫療服務，實行政府指導價，其余由醫療機構自主定價。中央政府北京中企華資產評估有限責任公司 65
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負責制定醫療服務價格政策及項目、定價原則及方法；省或市級價格主管部門會同衛生、勞動保障部門核定基本醫療服務指導價格”。
2009年11月，國家發改委、衛生部和人力資源社會保障部聯合發布
的《關于印發改革藥品和醫療服務價格形成機制的意見的通知》指出：“醫療服務價格實行政府指導價和市場調節價相結合的管理方式。非營利性醫療機構提供的基本醫療服務，實行政府指導價；營利性醫療機構提供的各種醫療服務和非營利性醫療機構提供的特需醫療服務實行市場調節價?！?
2012年5月，國家發改委、衛生部、國家中醫藥管理局聯合發布《國
家發展改革委、衛生部、國家中醫藥管理局關于規范醫療服務價格管理及有關問題的通知》，公布了《全國醫療服務價格項目規范》(2012年版)。該項目規范公布的醫療服務價格項目是各級各類非營利性醫療衛生機構提供醫療服務收取費用的項目依據；需合并、組合項目收費的或新增醫療服務價格項目的，應經省級價格主管部門會同同級衛生行政等部門按照有利于減輕患者費用負擔的原則從嚴審核。
2012年 9 月，國家發展改革委、衛生部、人力資源社會保障部聯合
發布《關于推進縣級公立醫院醫藥價格改革工作的通知》，要求按照縣級公立醫院改革試點的要求,取消試點公立醫院的藥品加成政策,試點公立醫院要將藥品銷售價格向社會進行公示。取消藥品加成政策后減少的合理收入,通過增加政府投入、調整醫療服務價格等途徑予以補償，醫療服務價格調整要與醫保支付政策銜接。
2014年3月，國家發改委等部門發布《關于非公立醫療機構醫療服務
實行市場調節價有關問題的通知》，在明確非公立醫療機構的醫療服務價格實行市場調節之外，還提出營利性非公立醫療機構可自設服務項目，非營利性非公立醫療機構應按照《全國醫療服務價格項目規范》設立服務項目。
2015年 5 月，國家發改委會同國家衛生計生委、人力資源社會保障
部等部門聯合發出《關于印發推進藥品價格改革意見的通知》(發改價格[2015]904號)，決定從2015年6月1日起取消絕大部分藥品政府定價，完善藥品采購機制，發揮醫?？刭M作用，藥品實際交易價格主要由市場競北京中企華資產評估有限責任公司 66
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爭形成。
2016年 7 月，國家發展改革委會同國家衛生計生委、人力資源社會
保障部、財政部聯合發出《推進醫療服務價格改革的意見》，明確了醫療服務價格實行分類管理：公立醫療機構提供的基本醫療服務實行政府指導價，特需醫療服務和其他市場競爭充分、個性化需求較強的醫療服務實行市場調節價；非公立醫療機構提供的醫療服務，落實市場調節價政策。
(3)關于醫療服務質量的政策及法律法規
2002年2月，國務院發布《醫療事故處理條例》，對在醫療活動中，
因醫療機構及其醫務人員違反醫療衛生管理法律、行政法規、部門規章和診療護理規范、常規，過失造成患者人身損害的事故處理，以及保護患者和醫療機構及其醫務人員的合法權益等事宜，進行了具體規定。同時要求：“醫療機構應當設置醫療服務質量監控部門或者配備專(兼)職人員，具體負責監督本醫療機構的醫務人員的醫療服務工作，檢查醫務人員執業情況，接受患者對醫療服務的投訴，向其提供咨詢服務?！?
2002年8月，衛生部、國家中醫藥管理局頒布《重大醫療過失行為和
醫療事故報告制度的規定》，要求醫療機構建立健全重大醫療過失行為和醫療事故報告制度。
2009年5月31日，衛生部日前印發《醫療質量控制中心管理辦法(試
行)》(衛醫政發〔2009〕51 號)指出：“衛生部成立國家醫療質量管理與控
制中心，并負責指導全國醫療質量管理與控制；省級衛生行政部門負責省級質控中心的規劃、設置、考核和管理。三級甲等醫院或有條件的專科醫院可以向省級衛生行政部門申請承擔省級質控中心的工作，原則上同一專業只設定一個省級質控中心?！?
2016年7月，國家衛計委頒布《醫療質量管理辦法》，建立了國家醫
療質量管理的控制制度、評估制度和醫療安全與風險管理制度，提出醫療機構是醫療質量的責任主體，要求醫療機構的醫療質量管理實行院、科兩級責任制，并進一步明確了各級衛生行政部門的醫療質量監管責任、醫療機構及醫務人員涉及醫療質量問題的法律責任。
(4)關于醫療服務人員的政策及法律法規
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根據《中華人民共和國執業醫師法》和《醫師執業注冊暫行辦法》，國家實行執業醫師資格考試制度，醫師必須參加全國統一的醫師資格考試，考試合格后方可取得執業醫師資格和執業助理醫師資格。同時，國家實行醫師執業注冊制度，取得執業醫師資格和執業助理醫師資格的醫師，向衛生行政部門申請注冊，可以在醫療、預防、保健機構中按照注冊的執業地點、執業類別、執業范圍執業，從事相應的醫療、預防、保健業務。
2014年11月，國家衛生計生委、國家發展改革委、人力資源社會保
障部、國家中醫藥管理局、中國保監會制定了《關于推進和規范醫師多點執業的若干意見》，鼓勵醫師到基層、邊遠地區、醫療資源稀缺地區和其他有需求的醫療機構多點執業。醫師多點執業實行注冊管理，但醫師在參加城鄉醫院對口支援、支援基層，或在簽訂醫療機構幫扶或托管協議，或屬同一醫療集團或醫療聯合體的醫療機構間多點執業時，不需辦理多點執業相關手續。
2015年11月，國家食品藥品監督管理總局執業藥師資格認證中心、
中國藥學會、中國非處方藥物協會和中國醫藥商業協會聯合發布了《執業藥師業務規范(試行)》，首次對執業藥師在運用藥學等相關知識、技能和專業素養從事處方調劑、用藥咨詢、藥物警戒、健康教育等業務活動時，應當遵守的行為準則做了明確規范。
(三)行業區域性、周期性和季節性特點
1．區域性特征
醫療衛生機構受制于區域限制，除全國性的醫療衛生機構外，大多數醫療衛生機構的主要輻射范圍是醫療機構所在區域及其周邊區域。因此，醫療服務行業具有明顯的區域性特征。由于各地區經濟發展程度的影響較大，經濟較為發達的大中城市的醫療水平較高，診療人數相對更多。
2.周期性特征
醫療服務是居民的剛性需求，不會隨著人們的收入變化以及支付能力的變化而產生較大波動，因此具有較強的抗周期性和抗衰退性等特征。
3.季節性特征
從整體來看，醫療服務行業不具有明顯的季節性特征。
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三、被評估企業的業務分析
(一)被評估單位簡介
1.基本情況
企業名稱：建昌縣中醫院有限責任公司
法定住所：遼寧省葫蘆島市建昌縣建昌鎮紅旗街3段16號
法定代表人：趙方程
注冊資本：3,000萬元人民幣
企業性質：有限責任公司(自然人投資或控股)
主要經營范圍：預防保健、內、外、骨、婦產、兒、中醫、眼科、耳鼻喉、麻醉科、醫學檢驗、腫瘤科、人流、上取環。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)
2. 公司股權結構及變更情況
(1)2005年，前身建昌縣中醫院改制及公開拍賣
建昌有限前身為建昌醫院，系1959年5月創辦的公立醫院，屬于事
業單位。
2003年11月, 葫蘆島海信會計師事務所有限責任公司出具了葫海信
審字[2003]第132號《審計報告》, 對建昌醫院截至2003年11月8日的財
務狀況、經營成果及有關情況進行了審計。建昌醫院經審計資產總額為358.8萬元, 負債總額為546.7萬元, 凈資產總額為-187.9萬元。葫蘆島海信會計師事務所有限責任公司出具了葫海信評報字[2003]第 241 號《建昌縣中醫院改制資產評估報告書》,以2003年11月8日為評估基準日, 對建昌醫院改制而涉及的全部資產及負債進行了評估。建昌醫院經評估的資產總額為1,121.89萬元, 負債總額為546.70萬元, 凈資產為575.19萬元。 2005年6月10日，建昌縣衛生局發布《拍賣公告》，對建昌醫院進行公開拍賣。
2005年6月21日，建昌縣衛生局、建昌縣國土資源局與趙方程簽訂
《拍賣成交確認書》，約定建昌醫院全部資產(有形資產以現狀為準)捆綁328萬元債務與15.7萬元債權的成交價為370萬元。同日，建昌縣公證處對此次拍賣出具了“(2005)建證民字第18號”《公證書》。
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2005年6月23日，建昌縣衛生局向建昌縣人民政府提交《關于建昌
縣中醫院改制有關問題的請示》，為最大限度地維護職工切身利益，確保改制順利完成，建昌縣衛生局對建昌醫院的養老保險問題、經濟補償問題、內部職工債務問題、放假期間生活補助問題、拖欠職工工資問題等作出說明，并提請建昌縣人民政府批復。
2005年6月23日，建昌縣人民政府出具“建政[2005]19號”《關于縣中
醫院改制有關問題的批復》，同意衛生局意見。
2005年 6月 24 日，建昌縣審計局出具說明：建昌醫院對外債務
3,184,981.92元，其中：應付賬款2,557,639.47元，應付賬款紅字68,777.08
元，其他應付款696,119.52元；對外債權(其他應收款)156,797.31元。
2005年6月24日，建昌縣衛生局與趙方程簽訂《出售建昌縣中醫院
合同書》，約定出售范圍為除葫蘆島海信會計師事務所有限責任公司評估報告所列的全部資產外，還包括“建昌縣中醫院”名稱使用權；出售的不動產范圍具體以建國用(92)字第14601892號土地使用證上的附圖為準；付款金額為370萬元；原建昌縣中醫院按照國家政策與原職工產生的各種關系所引發的糾紛與趙方程無關；原建昌縣中醫院出售之前與其他單位和個人的各種合同和協議(沒有發現、沒有履行完的)，在合同生效之日起一律終止，由“中醫院改制辦”協調解決此類遺留問題；趙方程按照建昌縣衛生局要求同等條件下優先錄取原建昌縣中醫院的職工上崗就業；趙方程買受的建昌醫院土地使用權限為50年；趙方程承擔和持有原建昌縣中醫院所發生的328萬元債務與15.7萬元債權。
2005 年，建昌縣人民政府出具“建證地字[2005]13 號”《關于向趙方程
出讓國有土地使用權的批復》，同意將建昌醫院使用的4,932.8平方米國有
土地使用權出讓給趙方程使用，該宗國有土地使用權用地范圍以勘測定界圖為準；該宗國有土地使用權出讓金每平方米81元，出讓金總額為39.96萬元；出讓用途為公益事業(醫衛)；出讓年限為50年，出讓年限自《國有土地使用權證》發放之日起計算；由縣國土資源局進行土地使用權變更登記。
2005年8月10日，趙方程(受讓方)與建昌縣人民政府(出讓方)簽訂《國
有土地使用權出讓合同》，約定出讓人出讓給受讓人的宗地位于紅旗街三北京中企華資產評估有限責任公司 70
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段14號，宗地面積為4,932.80平方米，宗地用途為公益(醫衛)，出讓人同
意在2005年8月10日前將出讓宗地交付給受讓人，土地使用權出讓年限
為50年，宗地使用權出讓金為每平方米81元，總額為人民幣39.96萬元。
綜上所述，通過上述改制，雖然建昌醫院未變更登記主管部門，但趙方程已經實際取得建昌醫院的全部產權。
(2)2016年7月，事業單位改制為有限公司
2016年6月13日，建昌醫院召開職工代表大會，作出如下決議：(1)
同意將醫院從非營利性醫療機構改制為營利性醫療機構，事業單位改制為有限責任公司；(2)確認醫院改制基準日為2016年6月30日，聘請審計機構及資產評估機構依法審計、評估、依法設立有限責任公司；(3)同意在醫院在改制為有限責任公司后，醫院現有的所有債權、債務將按照法律、法規的規定由有限責任公司繼承；(4)同意提前授權院長趙方程(或其指定的人員)具體辦理醫院有限責任公司設立申請的相關手續，授權期限至有限責任公司選舉產生執行董事之日止；(5)同意醫院改制涉及的員工處置方案；建昌醫院目前不存在事業單位編制人員，不涉及員工身份轉換，醫院職工應與改制后的醫院有限責任公司簽訂勞動合同。
2016年6月13日，趙方程出具《同意函》：(1)同意將醫院從非營利性
醫療機構改制為營利性醫療機構，事業單位改制為有限責任公司；(2)確認醫院改制基準日為2016年6月30日，聘請審計機構及資產評估機構依法審計、評估，依法設立有限責任公司；(3)同意在醫院在改制為有限責任公司后，醫院現有的所有債權、債務將按照法律、法規的規定由有限責任公司繼承。
2016年6月13日，建昌醫院向建昌縣衛生和計劃生育局提交《關于
建昌醫院由非營利改為營利性醫院的呈請》，根據國家引進社會資金辦醫的精神，醫院決定引進戰略投資者；根據投資者的需求，醫院需改為營利性醫院。為此醫院申請改為營利性醫院。
2016年6月30日，建昌醫院向建昌縣衛生和計劃生育局提交《關于
建昌縣中醫院申請變更性質和名稱的請示》，申請醫院由非營利性醫院改制為營利性醫院；將原建昌縣中醫院變更為建昌縣中醫院有限責任公司。
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
2016年7月1日，建昌有限股東趙方程作出股東決議：(1)通過公司章
程并設立建昌縣中醫院有限責任公司；(2)公司住所為建昌縣建昌鎮紅旗街3段16號；(3)公司經營范圍為“預防保健、內、外、骨、婦產、兒、中醫、眼科、耳鼻喉、麻醉科、醫學檢驗、醫學影像、腫瘤科、人流、上取環”；(4)公司注冊資本為3000萬元，股東為趙方程(認繳出資額為3,000萬元，出資比例為100%)，出資方式為實物出資；(5)公司不設董事會，設一名執行董事(為公司法定代表人)，趙方程為執行董事；(6)公司不設監事會，設一名監事，任許亞光為公司監事，任趙方程為公司經理。
2016年7月6日，建昌有限在建昌縣市場監督管理局注冊成立，注冊
資本3,000萬元，并取得編號為91211422MA0QEW5L8K的營業執照。
2016年7月15日，建昌縣衛生和計劃生育局出具“建衛發[2016]54號”
《關于同意建昌縣中醫院有關請示事項的批復》，同意該院變為營利性醫院。
2016年8月15日，建昌縣衛生和計劃生育局出具“建衛發[2016]66號”
《關于同意建昌縣中醫院有關請示事項的批復》，同意醫院名稱可變更為“建昌縣中醫院有限責任公司”，并且全部資產與負債由建昌縣中醫院有限責任公司承繼。
2017年1月5日，上海明宇會計師事務所有限公司出具“明宇(2017)會
字第0032號《” 關于建昌縣中醫院2016年6月30日凈資產專項審計報告》。
2017年1月25日，上海申威資產評估有限公司出具“滬申威評報字[2017]
第1108號”《建昌縣中醫院擬非營利性醫療機構改制為營利性醫療機構涉
及的資產和負債價值評估報告》。
2017年1月26日，建昌有限召開股東會，作出如下決議：(1)同意上
海明宇會計師事務所有限公司出具的“明宇(2017)會字第 0032 號”《關于建
昌縣中醫院2016年6月30日凈資產專項審計報告》的審計結果，以及上
海申威資產評估有限公司出具的“滬申威評報字[2017]第 1108 號”《建昌縣
中醫院擬非營利性醫療機構改制為營利性醫療機構涉及的資產和負債價值評估報告》的評估結論；(2)確認股東以原建昌縣中醫院經審計后的截至2016年6月30日的凈資產全部投入建昌醫院，其中20,000,000.00元折合實收資本20,000,000.00元，其余凈資產計入資本公積。
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
同日，上海明宇會計師事務所有限公司出具“明宇(2017)驗字第 0021
號”《驗資報告》，驗證建昌有限股東的上述出資已全部出資到位。
改制后，建昌有限的股權結構如下：
序號 股東姓名 認繳出資額(萬元) 實繳出資額(萬元) 出資比例(%)
1 趙方程 3,000.00 2,000.00 100.00
合計 3,000.00 2,000.00 100.00
2016年7月26日，建昌縣事業單位登記管理局出具《情況說明》：“我
局已注銷建昌縣中醫院事業單位法人證書。”
(3)2016年8月，第一次股權轉讓
2016年8月18日，趙方程與建昌縣同有健康管理中心簽訂《股權轉
讓協議》，約定趙方程將其持有的建昌有限60%的股權作價1,800萬元人民
幣轉讓給建昌縣同有健康管理中心。同日，趙方程與識毅管理簽訂《股權轉讓協議》，約定趙方程將其持有的建昌有限40%的股權作價1,200萬元人民幣轉讓給識毅管理。
2016年8月19日，建昌有限股東作出股東決議，同意上述股權轉讓
行為。
此次股權轉讓后，建昌有限的股權結構如下：
序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%)
1 建昌縣同有健康管理中心 1,800.00 60.00
2 識毅管理 1,200.00 40.00
合計 3,000.00 100.00
(4)2017年2月，第二次股權轉讓
鑫曜節能、建昌縣同有健康管理中心、識毅管理、建昌有限于 2016
年12月21日簽訂《關于建昌縣中醫院有限責任公司投資協議》，同時股
權轉讓各方于2017年2月14日簽訂《股權轉讓協議》，上述協議約定鑫
曜節能按照建昌有限100%股權為13,000萬元的暫估值受讓建昌縣同有健
康管理中心、識毅管理持有的建昌有限2.31%的股權，其中建昌縣同有健
康管理中心將其持有的建昌有限合計41.7萬元股權(占建昌有限注冊資本
的1.39%)轉讓給鑫曜節能，轉讓價格為人民幣180萬元，識毅管理將其持
有的建昌有限合計27.6萬元股權(占建昌有限注冊資本的0.92%)轉讓給鑫
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
曜節能，轉讓價格為人民幣120萬元；13,000萬元的預估值僅為暫估協議
項下建昌有限股權的暫定轉讓價而設置，并非建昌有限之最終估值，各方同意由具備證券業務資格之評估機構就建昌有限價值進行評估，并參照評估結果與各方協商確定建昌有限的最終估值及股權轉讓價款，各方就建昌有限的最終估值無法協商一致的，以上述評估機構正式出具的評估報告所確認的估值作為建昌有限的最終估值，協議各方同意本次受讓的股權轉讓價款應按照建昌有限的最終估值進行相應調整。
健灝投資、建昌縣同有健康管理中心、建昌有限于2017年1月簽訂
《關于建昌縣中醫院有限責任公司投資協議》，同時股權轉讓各方于2017
年2月14日簽訂《股權轉讓協議》，上述協議約定鑫曜節能按照建昌有限
100%股權為 13,000 萬元的暫估值受讓建昌縣同有健康管理中心持有的建
昌有限0.77%的股權計23.1萬元股權，轉讓價格為人民幣100萬元；13,000
萬元的預估值僅為暫估協議項下建昌中有限股權的暫定轉讓價而設置，并非建昌有限之最終估值，各方同意由具備證券業務資格之評估機構就建昌有限價值進行評估，并參照評估結果與各方協商確定建昌有限的最終估值及股權轉讓價款，各方就建昌有限的最終估值無法協商一致的，以上述評估機構正式出具的評估報告所確認的估值作為建昌有限的最終估值，協議各方同意本次受讓的股權轉讓價款應按照建昌有限的最終估值進行相應調整。
2017年2月14日，建昌有限召開股東會，作出如下決議：(1)同意建
昌縣同有健康管理中心將其持有的建昌有限41.7萬元股權(占公司注冊資
本的1.39%)以180萬元的價格轉讓給鑫曜節能，將其持有的建昌有限23.1
萬元股權(占公司注冊資本的0.77%)以100萬元的價格轉讓給健灝投資，其
他股東放棄優先購買權；(2)同意識毅管理將其持有的公司 27.6 萬元股權
(占公司注冊資本的0.92%)以120萬元的價格轉讓給鑫曜節能，其他股東放
棄優先購買權。
此次股權轉讓后，建昌有限股權結構如下：
序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%)
1 鑫曜節能 69.30 2.31
2 健灝投資 23.10 0.77
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%)
3 建昌縣同有健康管理中心 1,735.20 57.84
4 識毅管理 1,172.40 39.08
合計 3,000.00 100.00
(5)2017年3月，第三次股權轉讓
2017年3月12日，建昌有限召開股東會，作出如下決議：同意建昌
縣同有健康管理中心將其持有的建昌有限1,735.2萬元股權(占公司注冊資
本的57.84%)以1,735.2萬元的價格轉讓給趙方程，其他股東放棄優先購買
權。
同日，建昌縣同有健康管理中心與趙方程簽訂《股權轉讓協議》。
此次股權轉讓后，建昌有限股權結構如下：
序號 股東名稱/姓名 出資額(萬元) 出資比例(%)
1 鑫曜節能 69.30 2.31
2 健灝投資 23.10 0.77
3 趙方程 1,735.20 57.84
4 識毅管理 1,172.40 39.08
合計 3,000.00 100.00
(6)2017年3月，第四次股權轉讓
鑫曜節能、趙方程、識毅管理、建昌有限于2017年3月21日簽訂《關
于建昌縣中醫院有限責任公司投資協議》，同時股權轉讓各方于2017年3
月21日簽訂《股權轉讓協議》，上述協議約定鑫曜節能按照建昌有限100%
股權為13,000萬元的暫估值受讓趙方程、識毅管理持有的建昌有限45.42%
的股權，其中趙方程將其持有的建昌有限合計813.17 萬元股權(占建昌有
限注冊資本的27.106%)轉讓給鑫曜節能，股權轉讓價款為人民幣2,524萬
元，識毅管理將其持有的建昌有限合計549.43 萬元股權(占建昌有限注冊
資本的18.314%)轉讓給鑫曜節能，股權轉讓價款為人民幣2,381萬元；13,000
萬元的預估值僅為暫估協議項下建昌有限股權的暫定轉讓價而設置，并非建昌有限之最終估值，各方同意由具備證券業務資格之評估機構就建昌有限價值進行評估，并參照評估結果與各方協商確定建昌有限的最終估值及股權轉讓價款，各方就建昌有限的最終估值無法協商一致的，以上述評估北京中企華資產評估有限責任公司 75
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
機構正式出具的評估報告所確認的估值作為建昌有限的最終估值，協議各方同意本次受讓的股權轉讓價款應按照建昌有限的最終估值進行相應調整，由協議各方于評估報告出具后10個工作日內按照多退少補的原則以現金方式支付至指定銀行賬戶。
2017年3月21日，建昌有限召開股東會，作出如下決議：(1)同意趙
方程將其持有的建昌有限 813.17 萬元股權(占公司注冊資本的 27.106%)以
3,524 萬元的價格轉讓給鑫曜節能，其他股東放棄優先購買權；(2)同意識
毅管理將其持有的建昌有限 549.43 萬元股權(占公司注冊資本的 18.314%)
以2,381萬元的價格轉讓給鑫曜節能，其他股東放棄優先購買權。
此次股權轉讓后，建昌有限股權結構如下：
序號 股東名稱/姓名 出資額(萬元) 出資比例(%)
1 鑫曜節能 1,431.90 47.73
2 健灝投資 23.10 0.77
3 趙方程 922.03 30.73
4 識毅管理 622.97 20.77
合計 3,000.00 100.00
(7)2017年3月，實收資本增至3,000萬元
2017年 2月 15 日，上海申威資產評估有限公司出具“滬申威評報字
(2017)第1106號”《自然人趙方程擬出資入股涉及的部分資產評估報告》，
評估范圍為自然人趙方程所持有的遼寧省建昌縣紅旗街北段西側 9 號宗
地共計4,932.80平方米土地使用權，評估基準日是2016年6月30日，評
估方法為市場比較法、基準地價修正法。經評估，以2016年6月30日為
評估基準日，在假設條件成立的前提下，自然人趙方程委估土地使用權評估值為635.33萬元，大寫人民幣：陸佰叁拾伍萬叁仟叁佰元整。
2017年3月30日，上海明宇會計師事務所有限公司出具“明宇(2017)
驗字第0024號”《驗資報告》。經審驗，截至2017年3月29日，建昌有限
已收到趙方程繳納的第2期出資，即本期實收注冊資本人民幣壹仟萬元整
(大寫)，建昌有限新增實收資本人民幣壹仟萬元整(大寫)。股東趙方程以貨幣出資365萬元，以土地使用權出資635萬元。
此次增加實收資本后，建昌有限股權結構如下：
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序號 股東名稱/姓名 認繳出資額(萬元) 實收出資額(萬元) 出資比例(%)
1 鑫曜節能 1,431.90 1,431.90 47.73
2 健灝投資 23.10 23.10 0.77
3 趙方程 922.03 922.03 30.73
4 識毅管理 622.97 622.97 20.77
合計 3,000.00 3,000.00 100.00
(8)2017年6月，凈資產調整，股東補充出資
2017年 5月 25 日，信永中和會計師事務所(特殊普通合伙)出具
“XYZH/2017SHA20204”《注冊資本實收情況復核報告》，截至2016年6月30
日，因執行不同會計制度(準則)及前期會計差錯等原因，建昌有限經審核的凈資產為14,569,886.99元，比原改制時審計的凈資產20,000,743.73元減少5,430,856.74元。
2017年6月1日，建昌有限召開股東會，作出如下決議：(1)建昌中有
限系由原建昌縣中醫院整體改制而來，注冊資本為人民幣3,000萬元，現
已實繳到位。實繳資本中，建昌醫院截至2016年6月30日經審計凈資產
折價人民幣20,000,743.73元，趙方程名下的土地使用權評估作價人民幣635
萬元，趙方程貨幣出資人民幣365萬元；(2)由于會計制度或會計政策等差
異，建昌醫院上述2016年6月30日凈資產數值需要按照信永中和會計師
事務所(特殊普通合伙)審驗結果適當調整，信永中和會計師事務所(特殊普通合伙)驗資復核所確認的建昌醫院凈資產數為人民幣14,569,886.99元,較原審計凈資產數減少人民幣5,430,856.74 元。趙方程以現金補足相應差額部分。
2017年6月8日，趙方程向建昌有限銀行賬戶匯入現金5,440,000.00
元。
3.公司產權和經營管理結構
(1)截至評估基準日，建昌有限的股權結構如下圖所示
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趙方程
95.00% 30.73%
鑫曜節能 上海識毅 健灝投資
47.43% 20.77% 0.77%
建昌中醫院
(2)截至基準日，建昌縣中醫院有限責任公司的組織架構圖如下圖所示 ：院
副 院
住 門診 醫技 院 行政
內 內科 高血壓科 超聲科 放射科 一保衛科 藥械科
內二科 糖尿病科 外科門診 藥劑科 手術室 黨務科 財務科
內三科 婦科門診 體檢科 病案科 電診科 設備科
骨傷科 骨傷科 惠民門診 檢驗科
外科 失眠抑郁科 眼科
婦科 皮膚科 耳鼻喉科
(二)歷史年度財務數據
被評估單位近兩年一期的財務狀況如下表：
金額單位：人民幣元
項目 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年3月31日
流動資產 18,560,959.77 39,542,759.59 40,067,706.54
固定資產 23,525,531.81 21,740,538.27 21,210,168.80
在建工程 569,214.07
無形資產 295,254.00 198,658.00 6,525,027.44
長期待攤費用 2,354,034.57 1,974,288.33 1,323,046.55
遞延所得稅資產 214,345.51 470,764.01 466,765.21
其他非流動資產 542,399.69
資產總計 44,950,125.66 63,927,008.20 70,704,328.30
北京中企華資產評估有限責任公司 78
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項目 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年3月31日
流動負債 22,112,278.94 29,979,714.69 33,846,911.07
非流動負債 12,007,477.53 13,584,647.90 6,316,859.86
負債合計 34,119,756.47 43,564,362.59 40,163,770.93
所有者權益 10,830,369.19 20,362,645.61 30,540,557.37
被評估單位近兩年一期的經營狀況如下表：
金額單位：人民幣元
項目 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年3月31日
一、營業收入 43,579,596.50 48,127,594.81 10,799,644.85
減：營業成本 29,647,771.48 29,664,849.14 8,038,027.13
營業稅金及附加
銷售費用
管理費用 3,765,645.95 4,480,519.68 1,476,362.85
財務費用 1,485,707.03 2,335,942.31 1,079,345.07
資產減值損失 881,079.39 1,100,044.82 -15,995.20
加：投資收益
二、營業利潤 7,799,392.65 10,546,238.86 221,905.00
加：營業外收入 500,708.08 202,285.89 113,617.51
減：營業外支出 89,055.47 68,030.50 188,454.76
三、利潤總額 8,211,045.26 10,680,494.25 147,067.75
減:所得稅費用 2,106,423.49 2,724,086.66 75,589.32
四、凈利潤 6,104,621.77 7,956,407.59 71,478.43
被評估單位評估基準日、2016 年度、2015 年度的會計報表均經信永
中和會計師事務所有限公司(特殊普通合伙)審計，并發表了無保留意見。
(三)被評估企業的主要業務內容
1. 醫院基本介紹
建昌有限是一所集醫療、科研、教學、保健、康復為一體的二級甲等綜合中醫院，也是建昌縣新型農村合作醫療定點醫院，城鎮職工基本醫療保險及商業保險定點醫院。
截止2017年3月31日，醫院員工有206人，其中醫務人員163人；
北京中企華資產評估有限責任公司 79
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醫院開放床位200張，年門診人次11萬余人，住院病人5700余人，醫院
按二級醫院設置，開設高血壓科、腦血栓病人康復科、糖尿病科、骨科、婦科、綜合外科等科室。2016 年，建昌有限逐步開展了慢病管理計劃，根據患者不同的病癥，對患者提供醫藥、行為干預、健康教育，中醫保健等服務，并且定期回訪，向患者傳遞健康管理的理念，為他們制定全面連續的追療方案。
醫院擁有完備的高新治療儀器和檢查設備，包括熱掃描成像系統“( 熱CT”)、德國三氧治療儀、高頻乳腺鉬靶機、體外沖擊波碎石機、全自動生化分析儀、大型C型臂X光機、全自動數字蠟療儀、四維彩色超聲、CR菲利普大型數字胃腸機、電子胃腸鏡、膀光鏡、核磁成像系統醫療設備。
2. 重點科室介紹
(1) 糖尿病科
該科室專家隊伍擁有10余年的臨床經驗并引進目前先進的糖尿病治
療技術。胰島素泵用于糖尿病的強化治療，研制出系列治療糖尿病的中藥院內制劑應用于臨床，在傳統中西醫治療的基礎上，配合針灸、足浴、中藥外敷、臭氧等治療，臨床療效明顯提高。
(2) 高血壓病專科
建昌有限的高血壓病?？剖墙úh最早引進衛生部面向農村和城市社區推廣的中國首創、國際領先的“高血壓NAH防治適宜技術”的專科，其技術以小劑量、階梯式、聯合用藥、微機管理更具人性化的防治模式，改變了幾十年來高血壓防治領域中按照一般人減輕痛苦的平均用量服藥的模式，有效緩解了心腦血管病的發病趨勢，明顯降低了患者的治療費用。
該科室以衛生部《高血壓防治指南》為指導，引進高血壓單病種路徑管理，運用傳統中醫內外兼治、主副同治的理念，在臨床中以“NAH自助餐”西藥組合和中醫院研制列中藥方劑，使患者個體差異科學分類、辯證分型組成個體化的內治方案，以中醫綜合外治技術和三氧大自血療法組成科學的外治方案，對高血壓患者實施綠色平穩降壓、科學規范調壓、長效持續穩壓。該技術具有治療效果顯著、價格低廉等特點，對老年高血壓、青年高血壓、頑固性高血壓、惡性高血壓、少見類型高血壓、繼發性高血壓等各北京中企華資產評估有限責任公司 80
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種類型高血壓病，以及高血壓的各種疑難并發癥治療形成了良好的口碑效應。
(3)骨科
建昌有限骨傷科是建昌縣唯一一家設有?？撇》康恼幤放瓶剖?。成立6年以來，采用特色中醫藥八位一體的綜合治療手段，專治：頸椎病、頸椎間盤突出癥、肩周炎、網球肘、腱鞘炎、腰間盤突出癥、腰椎骨質增生、腰肌勞損、梨狀肌損傷、股骨頭壞死、膝關節炎、滑膜炎、關節腫痛、跟骨刺、風濕性關節炎、類風濕性關節炎等。
(4)血栓病康復科
血栓病科是建昌有限的一個優勢?？?。歷經數年探索并結合國內外科研成果及經驗，形成了獨具特色的?？啤Ω鞣N動、靜脈血栓病有一套完整、科學、特色的治療方案，大大降低了血栓病的致死率和致殘率。包括，超早期溶栓及規范化抗凝治療、超氧化治療、早期康復的治療、中西醫結合治療，中醫辯證論治可起到調臟腑、調氣血、調陰陽、引經通絡、扶正固本之功效；配合西醫治療優勢互補，大大提高了血栓病的治療效果。
(5) 婦科--乳腺病專科
建昌縣首家乳腺病?？瓶剖?。先進的專業設備是建昌有限專業診療乳房疾病的強大技術后盾：芬蘭數字乳腺鉬靶機到現代乳腺診療儀、熱CT、彩色多普勒等先進醫療設備。在乳腺炎癥、乳腺增生、乳腺良性腫瘤、乳腺癌及乳房肥大、扁平、乳頭內陷、乳房畸形、乳汁少、無乳汁等多種乳腺疾病的診療方面取得了一定的成就。
在治療方面秉承中西醫結合的精神，利用中藥西藥調理內分泌，穴位貼敷、穴位注射、微波治療等手段治療乳腺增生，以中藥熏蒸與手法相結合，治療與調理相結合，達到標本兼治的療效。
3.主要業務模式
(1)采購模式
建昌有限與具有正規資質的醫藥公司簽訂醫藥購銷合同，藥品由正規資質醫藥公司供應。
建昌有限的器械、耗材采購由醫院各科室根據需求定期申報采購計劃，由醫院采購管理委員會研究論證后統一采購。
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建昌有限主要采購藥品、醫藥耗材、醫療器械等各類醫療產品并專設藥械科對醫院的采購進行管控。藥械科根據當期消耗情況、庫存情況以及各科室的采購需求確定每月或一定期間內的采購計劃，向合格供應商發出采購訂單，并定期對其服務質量進行評估。醫院所采購醫療產品抵達后，由庫房和藥械科核對訂單及實物，共同辦理驗收入庫手續。
(2)銷售模式
建昌有限采用多種拓展業務模式：開展雙向轉診，與合作醫院結對，建立醫院與衛生院和上級醫療機構相互協作的綠色通道；積極與本地敬老院以及愛心社會工作服務平臺合作，提供優質醫療資源，達成資源共享；利用二甲綜合醫院技術和其他正規協會承辦單位，為醫療站點和個體醫生組織定期和不定期的業務培訓，讓其免費到醫院進修學習，了解疾病，認識疾病從而實現雙向轉診；義診宣傳和召開各種形式的學術交流活動；開展慢病管理，采用全面質量管理技術的品管圈，提高醫療服務質量。同時通過醫博匯與基層診所進行化驗合作，拓寬了服務范圍，通過大數據分析，為具體患者制定全面連續治療方案，實現長期監護和管理，讓患者建立依從性，從而增加醫療收入。
建昌有限從診前、診中和診后的各服務階段入手，設立相應的服務標準和服務提升流程，以強化對服務質量的管控。同時，建昌有限通過義診、志愿者活動、協助社區衛生宣傳等方式積極參加各項社會公益行動，并不斷加強與知名醫療機構的合作，提升業務水平。建昌有限還積極加入了當地醫保體系，是新農合、醫保定點醫院。
(四)被評估企業在行業中的地位、競爭優勢及劣勢
1.被評估企業的市場地位
建昌有限是建昌地區目前唯一一所大型綜合中醫院，為區域內居民提供醫療服務，并在特定優勢領域輻射建昌縣及周鄉鎮，業務規模、技術實力在建昌縣周邊區域處于較為領先的地位。
2.被評估企業的競爭優勢
(1)區域優勢
建昌縣位于葫蘆島市西北部。東鄰連山區、興城市，南連綏中縣，西北接凌源市，西南與河北省秦皇島市青龍滿族自治縣、海港區接壤，北靠北京中企華資產評估有限責任公司 82
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喀左、朝陽兩縣。距離建昌縣火車站約3公里，距離高速路口約8公里，
醫院交通較為便捷。建昌有限是建昌縣唯一一家二級以上中醫院，醫療服務可以直接覆蓋建昌縣及周邊近8個鄉鎮，區域人口達到65萬人，醫療服務輻射區域人口數量大。
(2)硬件優勢
建昌有限總占地面積4932平方米，建筑面積7695平方米。擁有床位
200張，是建昌縣地區規模最大的中醫綜合性醫療機構。同時具有康復中
心、藥浴樓、整脊館、易經堂、國醫堂是建昌縣地區集醫療、科研、預防、保健、急救、康復為一體的大型綜合性中醫院。
建昌有限診療設施齊全，設備性能領先，為提升醫院的綜合診療水平和救治能力打下堅實基礎，有助于滿足各類病患的診療需求。醫療設備方面，擁有熱掃描成像系統(“熱CT”)、德國三氧治療儀、高頻乳腺鉬靶機、體外沖擊波碎石機、全自動生化分析儀、大型C型臂X光機、全自動數字蠟療儀、四維彩色超聲、CR菲利普大型數字胃腸機、電子胃腸鏡、膀光鏡、血液透析機、核磁成像系統等醫療設備。層流潔凈手術室居省內同級醫院領先水平。
(3)軟件優勢
建昌有限全面推進信息化管理，搭建與引進了醫院微信公眾平臺、醫院網站、醫博匯、遠程會診、高血壓 NAH 防治適宜技術網絡平臺等。積極推進網上醫院建設，逐步實現手術示教、遠程會診、物聯網等應用，未來還將開通“掌上醫院”，利用手機 APP 開展健康咨詢、健康管理、預約掛號等服務；遠程會診中心已與北京共31家知名醫院建立了對口遠程會診協作關系，通過“云醫療”服務為疑難雜癥患者提供醫學遠程會診服務。
3.被評估企業的競爭劣勢
(1)行業監管和產業政策風險
我國縣級以上醫院中90%為公立醫院，民營醫院在就診人數上遠少于
公立醫院。一直以來，公立醫院都處于醫療行業的壟斷地位，由于其具有品牌優勢、規模優勢以及國家在稅收、人才、醫保定點等相關方面的傾斜性政策，導致民營醫院生存空間狹小，難以與公立醫院競爭，發展受限。
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建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
但自2009年4月國務院辦公廳發布《關于深化醫藥衛生體制改革的意見》
啟動新一輪醫療體制改革以來，政府密集出臺一系列政策對促進民營醫院發展，鼓勵醫療領域競爭，提高醫療服務效率起到了重要的推動作用，政策阻力與歧視的打破為將來社會資本進一步介入醫療服務領域掃清了障礙。
由于醫療服務行業的發展關系到國計民生，“人人享有基本醫療衛生服務”是醫改的戰略目標，公立醫院作為提供基本醫療服務的主體，將保持在醫療衛生服務行業中的主導地位。民營醫院總體實力仍較小，現階段的發展依賴于政策支持，如果國家政策導向發生不利于民營醫院的發展變化，那么民營醫院的發展空間將很小。
(2)市場競爭風險
a.民營醫院與公立醫院之間的競爭
與公立醫院相比，民營醫院具有體制靈活，產權明晰，利益導向明確，管理層與員工激勵制度規范合理等優勢。民營醫院主要通過更好地提升服務質量贏得患者信賴，增加診療人次、病房、病床使用率等來獲取收益。
醫改以來國家提出了一系列政策支持民營醫院的發展，控制公立醫院擴張。但是公立醫院作為非營利性機構本身就更容易取得患者的信任，而且長期的政策扶持使得公立醫院已經形成了強大的品牌優勢、規模優勢、人才優勢，一直以來公立醫院都處于醫療服務行業的壟斷地位。
b.民營醫院與民營醫院之間的競爭
在政策環境利好而醫療服務供需又極不平衡的情況下，醫療服務行業越來越被視為未來消費的增長熱點，我國掀起了投資醫院的熱潮。近年來民營醫院數量大幅增加、資本涌入，推動了民營醫院的快速發展，同時也加劇了民營醫院之間的競爭。
四、收益預測的假設條件
本評估報告分析估算采用的假設條件如下：
(一)一般假設
1.假設評估基準日后被評估單位持續經營；
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2.假設評估基準日后被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化；
3.假設評估基準日后國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化；
4.假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等評估基準日后不發生重大變化；
5.假設評估基準日后被評估單位的管理層是負責的、穩定的，且有能力擔當其職務；
6.假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
7.假設評估基準日后無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。
(二)特殊假設
1.假設評估基準日后被評估單位采用的會計政策和編寫本評估報告時所采用的會計政策在重要方面保持一致；
2.假設評估基準日后被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營范圍、方式與目前保持一致；
3.假設評估基準日后被評估單位的現金流入為平均流入，現金流出為平均流出；
4.假設被評估單位“醫療機構許可證”到期后能夠順利如期續展；
5.假設根據2016年3月24日，財政部、國家稅務總局公布《關于全
面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，醫療服務、養老等40項目在營改增過渡期免征增值稅，本次評估假設該免稅政策在預測期內延續。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生較大變化時，簽字資產評估師及本評估機構將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
五、評估計算及分析過程
(一)收益法具體方法和模型的選擇
1.收益法模型
本次評估采用收益法通過對企業整體價值的評估來間接獲得股東全北京中企華資產評估有限責任公司 85
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部權益價值。
本次收益法評估模型選用企業現金流。
企業價值由正常經營活動中產生的經營性資產價值和與正常經營活動無關的非經營性資產價值構成。
企業價值=經營性資產價值+溢余資產價值+非經營性資產負債價值+長期股權投資價值
股東全部權益價值=企業價值-有息負債
有息債務指基準日賬面上需要付息的債務，包括短期借款，帶息應付票據、一年內到期的長期借款、長期借款及帶有借款性質的其他應付款等。
其中：
經營性資產是指與被評估單位生產經營相關的，評估基準日后企業自由現金流量預測所涉及的資產與負債。經營性資產價值的計算公式如下：
n
P
[ Fi(1r)i /r(1r)
n
Fn ]
i1
其中： P――評估基準日的企業經營性資產價值
Fi――企業未來第i年預期自由現金流量
Fn――永續期預期自由現金流量
r――折現率
i――收益期計算年
n――預測期
其中，企業自由現金流量計算公式如下：
企業自由現金流量=息前稅后凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運資金增加額+其他
2.預測期的確定
由于企業近期的收益可以相對合理地預測，而遠期收益預測的合理性相對較差，按照通常慣例，評估人員將企業的收益期劃分為預測期和預測期后兩個階段。
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保險及商業保險定點醫院。
綜合上述行業發展狀況及企業自身運營情況等因素，管理層對企業未來收益進行了五年一期的預測，并預計在2023 年及以后年度企業進入穩定期。
3.收益期的確定
由于評估基準日被評估單位經營正常，沒有對影響企業繼續經營的核心資產的使用年限、企業生產經營期限及投資者所有權期限等進行限定，或者上述限定可以解除，并可以通過延續方式永續使用。故本次評估假設被評估單位評估基準日后永續經營，相應的收益期為無限期。
4.凈現金流的確定
本次收益法評估模型選用企業自由現金流，自由現金流量的計算公式如下：
(預測期內每年)自由現金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤銷
-資本性支出-營運資金追加額+其他
=營業收入-營業成本-營業稅金及附加-期間費用(管理費用、營業費用)+營業外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額+其他
5.終值的確定
收益期為永續，終值
按預測末年現金流調整確定。具體調整事項主要包括折舊、資本性支出等。其中資本性支出的調整原則是按永續年在不擴大規模的條件下能夠持續經營所必需的費用作為資本性支出。
6.折現率的確定
按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業凈現金流量，則折現率選取加權平均資本成本 。
公式：
式中，E：權益的市場價值
D：債務的市場價值
：權益資本成本
：債務資本成本
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T：被評估企業的所得稅率
權益資本成本按國際通常使用的CAPM模型進行求?。?
公式：
Ke rf MRPβrc
式中，rf：無風險利率；
MRP：市場風險溢價；
β：權益的系統風險系數；
rc：企業特定風險調整系數。
7.溢余資產價值的確定
溢余資產是指與企業收益無直接關系的，超過企業經營所需的多余資產，主要包括溢余現金等，采用成本法對其確認。
8.非經營性資產、負債價值
非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關的，評估基準日后企業自由現金流量預測不涉及的資產與負債。
9.付息債務價值
付息債務是指評估基準日被評估單位需要支付利息的負債，采用成本法對其確認。
(二)預測期的收益預測
1.營業收入預測
預測趨勢要和宏觀經濟形勢分析、行業分析、被評估單位優劣勢分析結論相一致；需要對歷史年度財務報表的編制基礎和會計政策的一致性進行調整；需要對非經常性收入、支出項目進行調整；需要對非經營性資產、負債和溢余資產及其相關的收入、支出進行調整。
(1)主營業務收入的預測
截至評估基準日，建昌有限的主營業務收入包括門診醫療收入和住院醫療收入等。
①門診醫療收入
建昌有限近年的門診醫療收入如下：
金額單位：人民幣元
門診醫療收入 2015年 2016年 2017年1-3月
合計 19,728,492.36 23,308,487.61 6,232,258.45
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i．就診人次預測
本次評估通過建昌有限歷史上歸集到各科室的各項收入的就診人次統計，結合醫院未來的各科室發展方向，預測未來的各項收入對應的就診人次。
建昌有限近年的門診醫療就診人次如下：
就診人次 2015年 2016年 2017年1-3月
內一科門診 19,775 24,635 3,179
內二科門診 21,094 22,683 6,092
內三科門診 27,255 24,364 6,207
骨科門診 9,019 10,886 1,952
綜合外科門診 11,444 12,661 2,416
婦科門診 15,681 15,466 2,785
其他 8,576 8,312 2,251
體檢 2,781 3,200 886
合計 115,625 122,207 25,768
由上表可看出，2015 年、2016 年門診就診人次逐年升高，除了門診
量的自然增長之外，同時建昌有限采用多種拓展業務模式：開展雙向轉診，建立醫療機構相互協作的綠色通道；積極與本地敬老院以及愛心社會工作服務平臺合作，提供優質醫療資源，達成資源共享；利用二甲綜合醫院技術和其他正規協會承辦單位，為醫療站點和個體醫生組織定期和不定期的業務培訓，從而實現雙向轉診；義診宣傳和召開各種形式的學術交流活動；同時，2016 年醫院逐漸開展慢病管理，提高醫療服務質量，拓寬了服務范圍，實現長期監護和管理，讓患者建立依從性，從而增加醫療收入。 2017年1-3月門診量下降主要由于每年春節期間患者減少。另外，2017年3月消防改造也對門診量造成了一定影響，截至報告日，消防改造已完成，未來不會對門診量產生影響。
未來建昌有限側重慢病體系，慢病管理是指對慢性非傳染性疾病及其風險因素進行定期檢測，連續監測，評估與綜合干預管理的醫學行為及過程。
對于慢病患者來說，雖然藥物治療可以在一定程度上減輕疾病癥狀、延緩疾病發展，但是更為重要的是改變自身不健康的生活習慣，對飲食、北京中企華資產評估有限責任公司 89
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運動、作息進行合理規劃和控制。因此，慢病管理模式應運而生，協助患者完成治療方案、加強自我管理。
為了提高慢病管理服務質量，建昌有限積極實施品管圈培訓計劃，旨在提升醫療服務質量，增加工作效率，建立和諧工作團隊，培養人員問題意識，全面降低科室的運營成本，改善病患滿意度，使患者享受更高質量、更安全的服務。
同時建昌有限已于醫博匯簽訂了合作協議，雙方就血液檢測、慢病管理等方面展開合作，服務建昌及周邊百姓。血液檢測項目旨在打通地域屏障，通過降低時間、交通、人力、金錢成本，為患者帶來切實利益；該項目通過互聯網實現報告回傳、追溯、數據共享，便于為合作的基層診所提供診斷依據，以及患者信息，利于患者資源轉化、慢病管理工作的展開，切實有效提高患者量。
結合歷史數據及企業管理層對未來市場需求的判斷、醫院發展戰略等，未來年度建昌有限的門診醫療就診人次預測如下：
就診人次 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
內一科門診 24,412 30,902 33,992 36,711 38,914 40,860
內二科門診 19,313 28,454 31,299 33,803 35,831 37,623
內三科門診 21,081 30,563 33,619 36,309 38,488 40,412
骨科門診 10,240 13,655 15,021 16,223 17,196 18,056
綜合外科門診 11,511 15,041 15,943 16,740 17,577 18,456
婦科門診 14,537 19,401 21,341 23,048 24,431 25,653
其他 6,892 9,874 10,466 10,989 11,538 12,115
體檢 2,634 3,802 4,030 4,232 4,444 4,666
合計 110,620 151,692 165,711 178,055 188,419 197,841
ii．門診醫療人均花費預測
本次評估通過建昌有限歷史上歸集到各科室的各項收入的門診人均花費統計，結合醫院未來的各科室發展方向，預測未來的各科室醫療收入對應的人均花費。
建昌有限近年的門診醫療人均花費如下：
單位：元/人
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門診醫療 2015年 2016年 2017年1-3月
人均花費
內一科門診 138.01 203.43 221.11
內二科門診 143.25 155.80 276.64
內三科門診 266.97 242.01 336.88
骨科門診 152.59 176.75 226.24
綜合外科門診 160.07 147.81 131.04
婦科門診 133.81 208.08 213.48
其他 119.22 150.50 177.84
體檢 134.01 188.16 -
由上表可看出，建昌有限歷史上門各科室門診醫療人均花費逐漸升 高。根據訪談，未來醫院側重增加就診患者量，以后年度以2016 年人均 花費為基準，每年增長3%。
即，未來年度建昌有限的門診醫療人均花費預測如下：
單位：元/人
門診醫療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
人均花費 4-12月
內一科門診 209.53 215.82 222.29 228.96 235.83 242.91
內二科門診 160.47 165.29 170.25 175.35 180.61 186.03
內三科門診 249.27 256.75 264.45 272.38 280.56 288.97
骨科門診 182.05 187.51 193.14 198.93 204.90 211.05
綜合外科門診 152.24 156.81 161.52 166.36 171.35 176.49
婦科門診 214.31 220.74 227.36 234.18 241.21 248.45
其他 155.02 159.67 164.46 169.39 174.47 179.70
體檢 193.81 199.62 205.61 211.78 218.13 224.68
iii．門診醫療收入預測
門診醫療收入=∑各項收入(分科室)的門診醫療就診人次×門診醫療人
均花費
綜上分析，未來年度，建昌有限的門診醫療收入如下所示：
金額單位：人民幣元
門診醫療收入 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
內一科門診 5,115,117.15 6,669,235.25 7,556,199.08 8,405,433.42 9,177,132.40 9,925,141.56
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門診醫療收入 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
內二科門診 3,099,234.36 4,703,111.01 5,328,556.68 5,927,500.48 6,471,612.51 6,999,132.64
內三科門診 5,254,867.19 7,847,001.62 8,890,573.51 9,890,004.71 10,798,036.20 11,677,960.56
骨科門診 1,864,217.60 2,560,504.69 2,901,148.39 3,227,301.13 3,523,489.51 3,810,696.11
綜合外科門診 1,752,484.14 2,358,603.71 2,575,049.24 2,784,890.79 3,011,859.39 3,257,352.41
婦科門診 3,115,455.00 4,282,605.12 4,852,168.87 5,397,487.08 5,893,005.34 6,373,397.07
其他 1,068,363.38 1,576,536.65 1,721,190.36 1,861,416.56 2,013,043.49 2,177,124.51
體檢 510,489.44 758,962.52 828,610.60 896,248.26 969,379.74 1,048,339.26
合計 21,780,228.27 30,756,560.58 34,653,496.71 38,390,282.42 41,857,558.58 45,269,144.12
②住院醫療收入
建昌有限近年的住院醫療收入如下：
金額單位：人民幣元
住院醫療收入 2015年 2016年 2017年1-3月
合計 23,602,414.81 24,615,568.13 4,463,685.10
i．住院人次預測
本次評估通過建昌有限歷史上歸集到各科室的各項收入的住院人次統計，結合醫院未來的各科室發展方向，預測未來的各項收入對應的住院人次。
建昌有限近年的住院人次如下：
住院人次 2015年 2016年 2017年1-3月
內一科住院 1,721 1,694 249
內二科住院 596 543 124
內三科住院 603 792 189
骨科住院 1,378 1,072 156
綜合外科 1,193 1,183 142
婦科住院 470 470 24
合計 5,961 5,754 884
由上表可看出，2016年部分科室住院人次較2015年有所下降，主要
原因是2016年醫院開始科室的整合，整體人次略有下滑。2017年1-3月
的住院人次下降主要由于每年春節期間患者減少，春節期間進行手術的患 北京中企華資產評估有限責任公司 92
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者會大幅下降。另外，2017年3月消防改造也對門診量造成了一定影響，
截至報告日，消防改造已完成，未來不會對住院人次產生影響。
未來建昌有限側重慢病體系，2016年全方面開展對醫護人員的培訓，
提高專業水平及服務質量。同時，用多種方式提高患者資源轉化、增加患者粘性。隨著門診量的增長，住院人次也會達到一定的增長。但醫院床位有限，受限于床位的數量，住院人次的增長較為緩慢。
結合歷史數據及企業管理層對未來市場需求的判斷、醫院發展戰略等，未來年度建昌有限的住院人次預測如下：
就診人次 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
內一科住院 1,445 1,694 1,694 1,694 1,694 1,694
內二科住院 452 611 647 686 727 771
內三科住院 635 857 891 927 964 1,003
骨科住院 916 1,072 1,072 1,072 1,072 1,072
綜合外科 1,053 1,207 1,219 1,231 1,244 1,256
婦科住院 488 558 608 663 723 788
合計 4,989 5,999 6,132 6,273 6,423 6,583
ii．住院醫療人均花費預測
本次評估通過建昌有限歷史上歸集到各科室的各項收入的住院醫療人均花費統計，結合醫院未來的各科室發展方向，預測未來的各科室住院收入對應的人均花費。
建昌有限近年的住院醫療人均花費如下：
單位：元/人
住院醫療 2015年 2016年 2017年1-3月
人均花費
內一科住院 3,885.42 3,471.77 5,400.91
內二科住院 4,673.27 6,165.32 5,557.95
內三科住院 5,943.61 5,765.49 5,159.55
骨科住院 3,390.10 3,659.42 4,336.61
綜合外科 4,036.37 4,927.03 4,822.14
婦科住院 2,254.06 2,274.03 3,885.91
由上表可看出，2016年-2017年1-3月平均花費呈上升趨勢，但各科
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室平均花費波動較高，主要由于2016年科室整合。
根據訪談，未來建昌有限整體規劃是以慢病管理為核心，增加患者人 次，以后年度以2016年人均花費為基準，每年增長3%。
即，未來年度建昌有限的住院醫療人均花費預測如下：
單位：元/人
住院醫療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
人均花費 4-12月
內一科住院 3,575.92 3,683.20 3,793.70 3,907.51 4,024.73 4,145.47
內二科住院 6,350.28 6,540.79 6,737.01 6,939.12 7,147.30 7,361.71
內三科住院 5,938.45 6,116.61 6,300.11 6,489.11 6,683.78 6,884.30
骨科住院 3,769.20 3,882.28 3,998.75 4,118.71 4,242.27 4,369.54
綜合外科 5,074.83 5,227.08 5,383.89 5,545.40 5,711.77 5,883.12
婦科住院 2,342.24 2,412.51 2,484.88 2,559.43 2,636.21 2,715.30
iii．住院醫療收入預測
住院醫療收入=∑各項收入(分科室)的住院人次×住院醫療人均花費
綜上分析，未來年度，建昌有限的住院醫療收入如下所示：
金額單位：人民幣元
住院醫療收入 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
內一科住院 5,167,208.88 6,239,342.14 6,426,522.41 6,619,318.09 6,817,897.63 7,022,434.55
內二科住院 2,870,326.38 3,993,543.51 4,360,150.81 4,760,412.67 5,197,418.53 5,674,541.55
內三科住院 3,770,918.73 5,241,688.68 5,614,896.93 6,014,677.58 6,442,922.62 6,901,658.70
骨科住院 3,452,589.58 4,161,802.74 4,286,656.82 4,415,256.54 4,547,714.22 4,684,145.65
綜合外科 5,343,796.62 6,308,818.78 6,563,064.20 6,827,555.68 7,102,706.18 7,388,945.24
婦科住院 1,143,013.41 1,346,372.35 1,511,572.25 1,697,042.15 1,905,269.23 2,139,045.78
合計 21,747,853.61 27,291,568.20 28,762,863.42 30,334,262.71 32,013,928.41 33,810,771.47
綜上分析，建昌有限的主營業務收入預測如下：
金額單位：人民幣元
主營業務收入 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
門診醫療收入 21,780,200.00 30,756,600.00 34,653,500.00 38,390,300.00 41,857,600.00 45,269,100.00
住院醫療收入 21,747,900.00 27,291,600.00 28,762,900.00 30,334,300.00 32,013,900.00 33,810,800.00
合計 43,528,100.00 58,048,200.00 63,416,400.00 68,724,600.00 73,871,500.00 79,079,900.00
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(2)其他業務收入
建昌有限近年的其他業務收入如下：
金額單位：人民幣元
其他業務收入 2015年 2016年 2017年1-3月
合計 248,689.33 203,539.07 103,701.30
其他業務收入主要為食堂收入、復印收入及其他，由于其他業務收入具有不確定性，故未來不進行預測。
2.營業成本預測
(1)主營業務成本預測
企業的主營業務成本主要為與門診醫療收入和住院醫療收入有關的人員經費、衛生材料費、藥品費、固定資產折舊、醫療風險基金、日常公用支出、股權激勵等。
i．人員經費
人員經費包含基本工資、獎金、福利費、社會保險繳納費、其他、醫生會診費、教育經費及工會經費。其中，基本工資主要與醫生、護士、技師數量及未來薪酬的增長幅度相關。其中對于未來年度人員工資，主要根據企業勞動人事部門提供的未來年度職工人數、平均工資水平以及考慮未來工資增長因素進行預測。未來年度平均工資水平每年將以一定比例逐年增長。醫生、護士人數根據醫院的自身規劃確認，人均薪酬水平則考慮國民經濟發展帶來的工資上漲結合醫院自身工資漲幅政策測算，本次預測中，年均薪酬水平按照每年3%的速度遞增。
獎金按照科室績效工資方案進行預測。
福利費、社會保險繳納費、其他、教育經費以及工會經費，根據歷史年度費用，分析合理占基本工資的比例確定未來年度占比，結合預測期基本工資進行預測。
醫生會診費，根據歷史年度費用，分析合理占收入的比例確定未來年度占比，結合預測期收入進行預測。
ii．衛生材料費
根據歷史年度費用，分析合理占收入的比例確定未來年度占比，結合預測期收入進行預測。
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iii．藥品費
根據歷史年度費用，分析合理占藥品收入的比例確定未來年度占比，結合預測期藥品收入進行預測。
iv．固定資產折舊
對于折舊的預測，未來年度折舊與企業目前固定資產的規模、購置時間、未來投資、現有資產在未來的貶值以及企業的折舊政策相關。在企業折舊政策無變化及維持目前生產經營能力不擴能的前提下，存量資產的折舊可以明確計算。增量資產主要考慮新增資產導致的資本性支出形成的固定資產，根據企業未來的發展規劃進行測算。
vi．醫療風險基金
按照當地衛生局規定，提取醫療風險基金按照業務收入的千分之三進行計提，未來也按照上述方式進行測算。
vii．日常公用支出
日常公用支出包括減免醫療費、水電費、取暖費、租賃費、培訓費及其他。
對于以上固定費用，根據企業核算方式，分析前幾年費用的狀況，確定合理的費用金額，按一定的年增長率進行預測。根據企業未來規劃及訪 談，本次預測中，增長率按照5%進行測算。
viii．股權激勵
股權激勵按照股權激勵計劃進行預測。
如上分析，未來年度主營業務成本的預測如下：
金額單位：人民幣元
主營業務 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
成本 4-12月
合計 27,655,100.00 37,200,800.00 40,802,000.00 43,631,600.00 46,059,500.00 49,061,300.00
(2)其他業務成本
建昌有限近年的其他業務成本如下：
金額單位：人民幣元
其他業務成本 2015年 2016年 2017年1-3月
合計 121,264.10 80,507.14 26,328.00
其他業務成本主要為食堂支出，由于其他業務收入具有不確定性，故 北京中企華資產評估有限責任公司 96
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未來不進行預測。
3.營業稅金及附加的預測
根據2016年3月24日，財政部、國家稅務總局公布《關于全面推開
營業稅改征增值稅試點的通知》附件《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，醫療服務、養老等40項目在營改增過渡期免征增值稅，本次評估假設該免稅政策在預測期內延續，故不對醫院的營業稅金及附加進行預測。
4.管理費用的預測
管理費用包括基本工資、社會保險繳費、職工教育經費、勞務費、工會經費、福利費、固定資產折舊、無形資產攤銷、長期待攤費用-裝修費、業務招待費、會務費、辦公費、車輛費、通訊費、水電費、咨詢費、差旅費、租賃費、固定資產修理費、宣傳資料費、慢病管理勞務費、股權激勵，評估人員分別根據費用的實際情況對各項管理費用單獨進行測算。
i．其中，基本工資主要與管理人員數量及未來薪酬的增長幅度相關。
其中對于未來年度人員工資，主要根據企業勞動人事部門提供的未來年度職工人數、平均工資水平以及考慮未來工資增長因素進行預測。未來年度平均工資水平每年將以一定比例逐年增長。管理人員數量根據醫院的自身規劃確認，人均薪酬水平則考慮國民經濟發展帶來的工資上漲結合醫院自身工資漲幅政策測算，本次預測中，年均薪酬水平按照每年5%的速度遞增。
ii．社會保險繳費、職工教育經費、工會經費、福利費，根據歷史年度費用，分析合理占基本工資的比例確定未來年度占比，結合預測期基本工資進行預測。
勞務費、業務招待費、會務費、辦公費、車輛費、通訊費、水電費、咨詢費、差旅費，對于以上固定費用，根據企業核算方式，分析前幾年費用的狀況，確定合理的費用金額，按一定的年增長率進行預測。根據企業未來規劃及訪談，本次預測中，增長率按照5%進行測算。
iii．房屋租賃根據歷史租金水平，未來年度以固定比例上漲預測。
iv．對于折舊及攤銷的預測，未來年度折舊及攤銷與企業目前固定資產及無形資產的規模、購置時間、未來投資、現有資產在未來的貶值以及北京中企華資產評估有限責任公司 97
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企業的折舊及攤銷政策相關。在企業折舊及攤銷政策無變化及維持目前生產經營能力不擴能的前提下，存量資產的折舊和攤銷可以明確計算。增量資產主要考慮新增資產導致的資本性支出形成的固定資產和無形資產，根據企業未來的發展規劃進行測算。
vi．固定資產修理費，根據歷史年度費用，分析合理占固定資產原值的比例確定未來年度占比，結合預測期固定資產原值進行預測。
vii．慢病管理勞務費
按照企業未來慢病管理與基層診所合作的規劃，來單獨預測慢病管理勞務費。
viii．股權激勵
股權激勵按照股權激勵計劃進行預測。
經過如上測算，建昌有限未來年度管理費用預測匯總如下：
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
管理費用 5,142,700.00 7,689,800.00 8,112,400.00 8,417,600.00 8,443,400.00 8,678,500.00
5.財務費用
建昌有限財務費用主要為融資租賃利息、借款利息、存款利息以及手續費組成。融資租賃利息根據合同予以測算，貸款利息根據醫院未來所需的貸款水平結合長期利率進行測算，存款利息由于金額較小，本次不預測算，手續費根據收入占比予以測算。
經過如上測算，建昌有限財務費用的預測匯總如下：
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
財務費用 466,900.00 297,500.00 58,500.00 26,500.00 28,500.00 30,500.00
6.營業外收支的預測
歷史營業外收入主要核算政府財政補貼收入、處置非流動資產利得等，均為偶發性收入，本次評估中不再預測。
被評估單位營業外支出主要核算處置非流動資產損失、非公益性捐贈支出、罰款支出及其他，均為偶發性收入，本次評估中不再預測。
北京中企華資產評估有限責任公司 98
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
7.所得稅的預測
本次評估根據建昌有限承擔的所得稅率結合稅前利潤總額測算未來年度的所得稅金額，具體情況如下：
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
所得稅 2,565,850.00 3,215,025.00 3,610,875.00 4,162,225.00 4,835,025.00 5,327,400.00
8.折舊及攤銷的預測
對于企業未來的折舊及攤銷，本次評估是以企業基準日生產、經營管理所需的資產為基礎，根據資產的類別、原值、折舊及攤銷方法確定折舊率及年攤銷額，同時考慮資本性支出對資產原值的影響進行測算。
評估人員以基準日企業的資產賬面原值為計提資產折舊及攤銷的基數，并考慮維持企業預測的營業能力所必需的更新投資支出及新增資產支出綜合計算得出預測期內的折舊及攤銷額。
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
折舊及攤銷 3,125,858.03 4,262,357.62 4,919,022.98 4,807,404.31 4,279,397.08 4,561,463.20
9.資本性支出的預測
企業資本性支出的預測，主要是對新設備購置、在建工程后續投入和資產更新投資等部分支出的測算。在建工程后續投入、新設備購置的資本性支出，主要是根據企業的未來發展規劃確定的。
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
資本性支出 12,813,798.62 3,499,198.25 7,049,471.93 7,688,680.80 223,388.00 2,780,620.20
10.營運資金追加額的預測
營運資金是保證企業正常運行所需的資金，是不含現金及等價物和非經營性資產的流動資產與不含帶息負債和非經營性負債的流動負債的差值。
營運資金是保證企業正常運行所需的資金，是不含現金及等價物和非經營性資產的流動資產與不含帶息負債和非經營性負債的流動負債的北京中企華資產評估有限責任公司 99
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
差值。
企業不含現金及等價物和非經營性資產的流動資產包括應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨、其他流動資產等科目；不含帶息負債和非經營性負債的流動負債包括應付賬款、預收賬款、其他應付款、應付職工薪酬、應交稅費、一年內到期的流動負債、其他流動負債等科目。
預測營運資金前，評估人員首先核實和分析各科目中各種不正常因素，必要時進行剔除處理。在此基礎上，對營運資金影響重大的科目，如應收賬款、應收票據主要是根據企業預計的未來收入結合一般收款進度進行測算、如預付賬款，主要是根據企業預計未來生產產品的成本結合一般付款進度進行測算，對于與企業業務收入相關的負債，如預收賬款、應付賬款中的經營性款項等，依據企業生產產品的收入和成本的資金進度，并適當調整后計算得出；其他應收款和其他應付款考慮固定的金額進行預測；貨幣資金保留量主要是考慮保持企業經營周轉期內應付的主營業務成本、管理費用、營業費用等期間費用以及相關稅費支出所需要保留的最低貨幣資金量來確定的。
營運資金等于營業流動資產減去無息流動負債，該企業營業流動資產(不含非經營性資產及溢余資產)主要包括去除非經營性資產后的應收賬款、預付賬款、其他應收款、應收票據、存貨、貨幣資金(不含溢余資 產)；無息流動負債主要包括去除非經營性資產后的應付賬款、預收賬款、其他應付款等。
營運資金追加額=當年營運資金-上年營運資金。
營運資金追加額的預測數據如下：
金額單位：人民幣元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
營運資金追 4,523,179.82 412,149.07 430,613.76 501,887.03 422,529.47 476,371.33
加額
11.凈自由現金流量的預測
由于建昌有限股權激勵不涉及現金支付，故在計算經營性自由現金流中加回。
綜上，企業經營性自由現金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤
北京中企華資產評估有限責任公司 100
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
銷-資本性支出-營運資金追加額+其他(股權激勵)
=主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加-期間費用-所得 稅+利息費用×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額+其他(股權激勵)
收益法預測表-凈自由現金流量
金額單位：人民幣萬元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
4-12月
利潤總額 1,026.34 1,286.01 1,444.35 1,664.89 1,934.01 2,130.96
減：所得稅 256.59 321.50 361.09 416.22 483.50 532.74
凈利潤 769.76 964.51 1,083.26 1,248.67 1,450.51 1,598.22
利息支出*(1-所得 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
稅率)
息前稅后凈利潤 769.76 964.51 1,083.26 1,248.67 1,450.51 1,598.22
加：折舊及攤銷 312.59 426.24 491.90 480.74 427.94 456.15
加：其他 23.21 30.94 28.67 21.84 16.38 0.00
減：資本性支出 1,281.38 349.92 704.95 768.87 22.34 278.06
減：營運資金追 452.32 41.21 43.06 50.19 42.25 47.64
加額
營業現金流量 -628.15 1,030.55 855.82 932.19 1,830.24 1,728.67
12.永續期企業現金流的計算
考慮到企業2022 年達到相對穩定的狀態，故確定永續期的年現金流
與預測末年的情況基本相同，按2022 年的現金流調整確定。具體需要調
整的事項為所得稅、折舊及攤銷、資本性支出、營運資金追加額。
A.所得稅
根據企業所得稅法規定，企業預測期后每年的所得稅為 537.93萬
元。
B.折舊及攤銷
經上述分析測算，預測期后每年的折舊費為430.14萬元。
C.資本性支出
經上述分析測算，預測期后每年的資本性支出金額為418.91萬元。
D.營運資金追加額
由于預測期后企業經營相對穩定，營運資金不再發生變動，故確定 北京中企華資產評估有限責任公司 101
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
永續期企業的營運資金追加額為0。
故永續期企業現金流=息稅前利潤-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額
=1,625.00萬元
(三)折現率的確定
1.無風險收益率的確定
國債收益率通常被認為是無風險的，因為持有該債權到期不能兌付的風險很小，可以忽略不計。根據WIND資訊系統所披露的信息，2017年3月31日10年期國債在評估基準日的到期年收益率為3.2828%，本評估報告以3.2828%作為無風險收益率。
2.權益系統風險系數的確定
被評估單位的權益系統風險系數計算公式如下：
βL 11tDEβU
式中：βL：有財務杠桿的權益的系統風險系數；
βU
：無財務杠桿的權益的系統風險系數；
t
：被評估企業的所得稅稅率；
DE
：被評估企業的目標資本結構。
根據被評估單位的業務特點，評估人員通過WIND資訊系統查詢了醫
藥生物行業內主營業務涉及醫療的可比公司于2017年3月31日的β，并
取其平均值作為被評估單位的β值，具體數據見下表，具體數據見下表：
序號 股票代碼 公司簡稱 βu值
1 000919.SZ 金陵藥業 1.1118
2 300015.SZ 愛爾眼科 0.5892
3 600196.SH 復星醫藥 0.776
4 600594.SH 益佰制藥 0.9682
βu平均 0.8613
根據企業的經營特點分析，評估基準日被評估單位無付息負債本次評估目標資本結構取企業自身資本結構平均D/E，為0.00，企業所得稅率按照預測期內各公司每年預測所得稅測算。
北京中企華資產評估有限責任公司 102
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3.市場風險溢價的確定
市場風險溢價是對于一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求的高于無風險利率的回報率，根據中企華研發部公布的數據，本次評估市場風險溢價取7.10%。
4.企業特定風險調整系數的確定
企業個別風險調整系數是根據待估企業與所選擇的對比企業在企業特殊經營環境、企業成立時間、企業規模、經營管理、抗風險能力、特殊因素所形成的優劣勢等方面的差異進行的調整系數。綜合考慮現有的治理結構、管理水平和抗行業風險等方面的情況，確定建昌有限特有的風險調整系數為3.00%。
5.預測期折現率的確定
(1)計算權益資本成本
將上述確定的參數代入權益資本成本計算公式，計算得出被評估單位的權益資本成本，由于采用合并口徑測算，企業實際所得稅率每年稍有不同，則Ke為：
Ke rf MRPβrc
=12.40%
(2)計算加權平均資本成本
評估基準日被評估單位存有關聯方其他應付款，且企業日常經營需投入相應資金，根據企業經營特點和發展規劃，本次評估Kd按照基準日中長期人民幣貸款基準利率4.75%，將上述確定的參數代入加權平均資本成本計算公式，計算得出被評估單位的加權平均資本成本。
WACC為：
WACC Ke E Kd1t D
DE DE
=12.40%
6.預測期后折現率的確定
根據上述公式測算，預測期后折現率為12.40%。
(四)預測期后的價值確定
預測期后的價值是永續期預期自由現金流量折現到評估基準日的價值。
北京中企華資產評估有限責任公司 103
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(五) 測算過程和結果
金額單位：人民幣萬元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
4-12月 至永續
營業現金流量 -628.15 1,030.55 855.82 932.19 1,830.24 1,728.67 1,625.00
折現期 0.38 1.25 2.25 3.25 4.25 5.25 0.00
折現率WACC 12.40% 12.40% 12.40% 12.40% 12.40% 12.40% 12.40%
折現系數 0.9571 0.8641 0.7688 0.6840 0.6085 0.5414 4.3668
各年折現值 -601.22 890.47 657.92 637.59 1,113.74 935.90 7,096.07
經營性現金流 10,730.48
現值
(六)其他資產和負債的評估
1.非經營性資產和負債的評估
非經營性資產是指與該企業收益無直接關系的資產。
經分析，本次評估中非經營性資產包括在建工程、員工借款、關聯方往來、遞延所得稅資產及政府補助；非經營性負債包括個人借款、關聯方往來。經測算：
非經營性資產-非經營性負債=-1,178.68萬元。
2.溢余資產的評估
溢余資產主要為貨幣資金減最低現金保有量，最低現金保有量主要考慮企業經營所必須的人員工資、扣除折舊攤銷后的管理費用、營業費用及 財務費用等，經測算溢余資產為2,504.40萬元。
(七)收益法評估結果
1.企業整體價值的計算
企業整體價值=經營性資產價值+非經營性資產價值+溢余資產價值 =10,730.48-1,178.68+2,504.40
=12,056.20(萬元)
2.股東全部權益價值的計算
根據以上評估工作，建昌有限的股東全部權益價值為：
股東全部權益價值=企業整體價值-付息債務價值
=12,056.20-0.00
=12,056.20(萬元)
北京中企華資產評估有限責任公司 104
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
第五章 評估結論及分析
一、評估結論
北京中企華資產評估有限責任公司受上海悅心健康集團股份有
限公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客
觀、公正的原則，評估方法采用資產基礎法及收益法，按照必要的評
估程序，對建昌縣中醫院有限責任公司的股東全部權益價值在 2017
年3月31日的市場價值進行了評估。根據以上評估工作，得出如下
評估結論：
(一)收益法評估結果
建昌縣中醫院有限責任公司評估基準日總資產賬面價值為
7,070.43 萬元，總負債賬面價值為 4,016.38萬元，凈資產賬面價值為
3,054.06萬元。
收益法評估后的股東全部權益價值為 12,056.20 萬元，增值額為
9,002.14萬元，增值率為294.76%。
(二)資產基礎法評估結果
建昌縣中醫院有限責任公司評估基準日總資產賬面價值為
7,070.43萬元，評估價值為7,096.51萬元，增值額為26.08萬元，增值
率為0.37%；總負債賬面價值為4,016.38萬元，評估價值為3,966.72萬
元，減值額為49.66萬元，減值率1.24%；凈資產賬面價值為3,054.05
萬元，凈資產評估價值為3,129.79萬元，增值額為75.74萬元，增值
率為2.48%。資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表：
資產基礎法評估結果匯總表
評估基準日：2017年3月31日 金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目 A B C=B-A D=C/A×100%
一、流動資產 1 4,006.77 4,003.85 -2.92 -0.07
二、非流動資產 2 3,063.66 3,092.66 29.00 0.95
北京中企華資產評估有限責任公司 105
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賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目 A B C=B-A D=C/A×100%
其中：固定資產 3 2,121.02 2,220.07 99.05 4.67
在建工程 4 56.92 56.92 0.00 0.00
無形資產 5 652.50 664.06 11.56 1.77
其中：土地使用權 6 633.95 635.82 1.87 0.29
其他非流動資產 7 233.22 151.61 -81.61 -34.99
資產總計 8 7,070.43 7,096.51 26.08 0.37
三、流動負債 9 3,384.69 3,373.33 -11.36 -0.34
四、非流動負債 10 631.69 593.39 -38.30 -6.06
負債總計 11 4,016.38 3,966.72 -49.66 -1.24
凈資產 12 3,054.05 3,129.79 75.74 2.48
(三)評估結論
收益法評估后的股東全部權益價值為 12,056.20 萬元，資產基礎
法評估后的股東全部權益價值為3,129.79萬元，兩者相差8,926.41萬
元，差異率為285.21%。
資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上
確定評估對象價值的評估思路，是從資產的再取得途徑考慮的；收
益法指通過被評估企業預期收益折現以確定評估對象價值的評估思
路，是從企業的未來獲利能力角度考慮的。
本次評估結論采用收益法評估結果，具體原因如下：
首先，建昌有限是建昌縣唯一一家二級以上中醫院，醫療服務輻
射區域人口數量大，是集醫療、科研、預防、保健、急救、康復為一
體的大型綜合性中醫院，醫療設施齊全。醫院全面推進信息化管理與
多家醫療網絡平臺合作，方便患者信息資源轉化，發展態勢良好，在
同地區同行業具有一定競爭力，擁有較強的獲利能力，未來預測的
收益具有可實現性；其次企業價值來源除了固定資產、營運資金等
資產外，也來源于企業醫療團隊的經驗與能力、患者信息資源、醫
院口碑、內部管理水平等。
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而資產基礎法僅對各單項資產進行了評估，不能完全體現各單
項資產組合后對整個公司的貢獻，也不能完全衡量各單項資產間的
相互配合和有機結合產生的整合效應，而企業整體收益能力是企業
所有外部條件和內部因素共同作用的結果?？紤]到本次的評估目
的，收益法能夠更加完整合理地體現建昌縣中醫院有限責任公司的
企業價值。
根據上述分析，本評估報告評估結論采用收益法評估結果，
即：建昌縣中醫院有限責任公司的股東全部權益價值評估結果為
12,056.20萬元。
二、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因
金額單位：人民幣元
序號 科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
1 一、流動資產合計 40,067,706.54 40,038,526.18 -29,180.36 -0.07
2 貨幣資金 26,827,821.36 26,827,821.36 0.00 0.00
3 應收賬款合計 8,915,228.60 8,915,228.60 0.00 0.00
4 減：壞帳準備 1,833,519.65 0.00 -1,833,519.65 -100.00
5 評估風險損失 0.00 1,833,519.65 1,833,519.65
6 應收帳款凈額 7,081,708.95 7,081,708.95 0.00 0.00
7 預付賬款 155,844.45 155,844.45 0.00 0.00
8 其他應收款合計 1,679,656.62 1,679,656.62 0.00 0.00
9 減：壞帳準備 33,541.18 33,541.18 0.00 0.00
10 其他應收款凈額 1,646,115.44 1,646,115.44 0.00 0.00
11 存貨合計 4,356,216.34 4,327,035.98 -29,180.36 -0.67
12 減：存貨跌價準備 0.00 0.00 0.00
13 存貨凈額 4,356,216.34 4,327,035.98 -29,180.36 -0.67
14 其他流動資產 0.00 0.00 0.00
15 二、非流動資產合計 30,636,621.76 30,926,659.26 290,037.50 0.95
16 固定資產 21,210,168.80 22,200,707.10 990,538.30 4.67
16 在建工程 569,214.07 569,214.07 0.00 0.00
17 無形資產 6,525,027.44 6,640,649.00 115,621.56 1.77
18 長期待攤費用 1,323,046.55 506,924.19 -816,122.36 -61.69
19 遞延所得稅資產 466,765.21 466,765.21 0.00 0.00
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序號 科目名稱 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
20 其他非流動資產 542,399.69 542,399.69 0.00 0.00
21 三、資產總計 70,704,328.30 70,965,185.44 260,857.14 0.37
22 四、流動負債合計 33,846,911.07 33,733,339.64 -113,571.43 -0.34
23 應付賬款 11,653,587.48 11,653,587.48 0.00 0.00
24 預收賬款 392,184.91 392,184.91 0.00 0.00
25 應付職工薪酬 1,808,027.00 1,808,027.00 0.00 0.00
26 應交稅費 5,265,817.85 5,265,817.85 0.00 0.00
27 其他應付款 10,754,297.24 10,754,297.24 0.00 0.00
28 一年內到期的非流動負債 3,859,425.16 3,859,425.16 0.00 0.00
29 其他非流動負債 113,571.43 0.00 -113,571.43 -100.00
30 五、非流動負債合計 6,316,859.86 5,933,884.47 -382,975.39 -6.06
31 長期應付款 3,582,395.58 3,582,395.58 0.00 0.00
32 專項應付款 2,200,000.00 2,200,000.00 0.00 0.00
32 其他非流動資產 534,464.28 151,488.89 -382,975.39 -71.66
33 六、負債總計 40,163,770.93 39,667,224.11 -496,546.82 -1.24
34 七、凈資產(所有者權益) 30,540,557.37 31,297,961.32 757,403.96 2.48
(一)主要增減值項目原因分析：
一、流動資產
存貨增值：原材料增值的主要原因是對于價值波動較大的原材
料，以基準日價格作為評估值。庫存商品的減值主要原因是評估基準
日時點，企業庫存管理系統存貨金額與審計前賬面金賬存在差異，審
計師由于重要性原則不進行調整，而本次評估以評估基準日實際盤點
數量及金額作為評估基礎。
二、非流動資產
1.固定資產增值：
(1)房屋建筑物評估增值：
i. 賬面原值是以評估報告的報告值入賬，當時入賬價值較低，故
評估原值增值；
ii. 會計上計提折舊時以評估報告入賬的時間開始以30年開始計
提折舊而不是以竣工日期入賬，計提的折舊額較低，故評估凈值減少；
(2)機器設備評估增值：
北京中企華資產評估有限責任公司 108
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
i. 評估原值減值原因主要如下：設備重置價值采用了二手市場價
及市場價變化，造成評估原值減值；
ii. 評估凈值增值主要原因是，企業會計折舊年限小于評估所使用
的經濟壽命年限，故造成設備評估凈值增值；
2.土地使用權評估增值：土地評估結果增值約 0.29%，與賬面值
差距微??；
3.無形資產評估增值：企業無形資產-軟件賬面價值為攤銷后的余
額，評估值系評估基準日市場價，產生增值。賬外無形資產-域名已
費用化，但評估值按照企業域名的申請成本進行確認，故產生增值
4.長期待攤費用減值原因：
長期待攤費用中與自有房屋相關的裝修費已在固定資產中評估，故裝修費評估為零。
三、流動負債
其他流動負債減值：主要因為政府補助在長期應付款中評估，故
其他流動負債評估為零。
四、非流動負債
其他非流動負債減值：由于政府補助未來會逐漸確認收入，故考
慮未來政府補助確認收入對于所得稅的影響，將政府補助未來帶來的
所得稅影響的折現值作為評估價值。
三、控制權與流動性對評估對象價值的影響考慮
本評估報告沒有考慮由于具有控制權可能產生的溢價以及流動
性折扣對評估對象價值的影響。
北京中企華資產評估有限責任公司 109
建昌縣中醫院有限責任公司股東全部權益價值評估說明
評估說明附件
附件一、企業關于進行資產評估有關事項的說明
北京中企華資產評估有限責任公司 110
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